Dans les copropriétés neuves, le promoteur désigne seul le premier syndic, qu’il était, jusqu’à présent, très difficile de remplacer. Cette situation peu protectrice des intérêts des copropriétaires est en train de changer grâce à certaines dispositions de la loi ALUR.
La loi Alur rend obligatoire la mise en concurrence du syndic
Depuis la loi de 1965, le promoteur en charge de la construction d’une nouvelle copropriété désigne lui-même le premier syndic appelé syndic provisoire, qui prend ses fonctions à partir du moment où la copropriété voit le jour. Les copropriétaires n’interviennent donc pas dans ce premier choix. Cette pratique est vivement controversée depuis un certain temps. En effet, lors de la première assemblée générale, aucun conseil syndical n’existe puisqu’il est justement élu lors de cette première AG. A cet égard, il est très rare de voir d’autres contrats proposés face à celui du syndic provisoire, qui est, de ce fait, toujours réélu par défaut, dans une majorité des cas.
Face à cette situation, la loi ALUR s’attache à trouver une solution efficace pour rendre obligatoire la mise en concurrence du syndic provisoire, et pallier ainsi à ce déséquilibre entre le duo syndic-promoteur et les copropriétaires. Plusieurs solutions ont été évoquées afin de permettre une mise en concurrence en bonne et due forme, à l’initiative des copropriétaire mais aussi du promoteur.
Bon à savoir
Une copropriété voit le jour à partir du moment où les premiers bâtiments sont achevés et les logements habitables. Mais c’est le jour de la livraison du premier lot qui constitue le point de départ de la naissance de la copropriété, et donc le moment où le syndic prend ses fonctions.
La mise en concurrence à l’initiative des copropriétaires
Lors de la première assemblée générale, il n’existe pas de conseil syndical pour prendre en charge la mise en concurrence du syndic provisoire. A défaut d’autres contrats proposés, le syndic provisoire est donc systématiquement réélu. La loi ALUR prévoit que le conseil syndical nouvellement élu devra prévoir une mise en concurrence du syndic pour l’année suivante, dès lors que les copropriétaires en exprimeront le souhait. De plus, pour les assister dans leur démarche et pour les aider à trouver le syndic qui correspond le mieux au profil de la copropriété, le conseil syndical pourra légalement solliciter les services d’un courtier en syndic.
La mise en concurrence à l’initiative du promoteur
Un promoteur consciencieux a la possibilité de respecter le choix des copropriétaires et peut parfaitement ne pas leur imposer un contrat en particulier. C’est pourquoi il pourra simplement envoyer un courrier à chacun d’entre eux pour leur demander de proposer un ou plusieurs syndics lors de la première assemblée générale. La possibilité pour le promoteur de recourir à un courtier en syndic a également été évoquée.
Les points clés à retenir
Le promoteur est celui qui désigne le tout premier syndic, appelé syndic provisoire, dans une copropriété naissante. Jusqu’à présent, il était très difficile de mettre ce syndic en concurrence lors de l’assemblée générale, et des doutes subsistaient sur l’indépendance entre le syndic provisoire et le promoteur. La loi ALUR prévoit plusieurs solutions afin de rendre obligatoire et systématique la mise en concurrence du syndic provisoire, et garantir ainsi une totale indépendance entre celui-ci et le promoteur.
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