Investissement locatif : bientôt un nouveau zonage pour les logements ?

Investissement locatif, un système porté par le dispositif Pinel

Grâce au dispositif Pinel, il est possible d’investir dans l’immobilier tout en réduisant ses impôts. L’objectif est en effet d’encourager l’achat dans le neuf en proposant une réduction d’impôt à condition de s’engager à louer son bien immobilier sur 6, 9 ou 12 ans. On parle alors plus précisément d’investissement locatif et l’on distingue 4 zones précises où il est éligible (Abis, zone A, zone B et zone B2), des zones, où la tension du marché immobilier local, est plus élevée. En 2016, ces dernières ont eu du succès, puisque l’investissement locatif y a obtenu de beaux résultats : 61 000 logements vendus et 2017 devrait connaître les mêmes résultats avec une activité immobilière et une demande soutenue. Mais si de nombreux acheteurs se sont déjà lancés dans ce projet, il existe pourtant des zones d’investissement à éviter car peu rentable sur le long terme.

• Évolution des zones éligibles des différents dispositifs de défiscalisation

En France, plus de 3 000 communes sont éligibles au dispositif Pinel, soit 8,4 % du territoire. © VousFinancer

Un investissement immobilier qui doit être amélioré

Malgré le succès de l’immobilier neuf, de nombreux programmes ne se vendent pas (marché déprimé, loyer trop élevé…) d’où certaines interrogations sur le mécanisme de l’investissement locatif en France de la part des professionnels. Le Laboratoire de l’Immobilier a ainsi réalisé une étude sur les loyers moyens (hors charges) des communes éligibles au dispositif Pinel qui met en lumière la forte diversité des territoires et des loyers au sein d’une même zone. De plus, les plafonds de loyer Pinel, supposés 20 % plus faibles que les loyers de marché, ne sont pas adaptés à toutes les communes d’une même zone, ces derniers étant plus ou moins élevés du centre d’une agglomération à sa périphérie. Vousfinancer, Theseis et le Laboratoire de l’Immobilier proposent ainsi une alternative avec la création de 12 zones éligibles au dispositif Pinel. Echelonnées en fonction des loyers du marché, elles pourraient optimiser aux mieux l’investissement locatif des particuliers.

• Découpage des 12 nouvelles zones proposées pour le dispositif Pinel

Avec ces 12 zones, les prix iraient de moins de 8€/m² à plus de 20€/m². © VousFinancer

L’objectif ? Un nouveau zonage en faveur des investisseurs

En attendant un potentiel nouveau zonage, VousFinancer conseille de privilégier les durées longues de crédit immobilier (25 ans) pour réduire l’effort d’épargne tout en maximisant le taux de rendement interne de l’investissement. De même, si l’absence d’apport permet de maximiser l’effet levier du crédit, cela limite également les possibilités de financement. Le réseau de courtiers préconise aussi l'obtention d'un différé total de 24 mois + 12 mois partiel après la livraison pour être notamment sûr d’obtenir le gain fiscal de la 1ère année… Autant de conseils pour guider les investisseurs dont la part dans l’investissement locatif est passée de 10 % à 16 % en 5 ans, avec une accélération ces deux dernières années sous l’effet du dispositif Pinel mais aussi grâce aux récents taux bas. Et malgré la légère reprise de la hausse des taux, les particuliers seront probablement toujours intéressés par les avantages de l’investissement locatif. Du moins si les dispositifs capables de l’encourager sont soutenus et améliorés sur les prochaines années.

• Quel profil pour les investisseurs en 2017 ?

Les investisseurs sont généralement âgés d’une quarantaine d’année et disposent d’un revenu annuel de plus de 78 000 €. © VousFinancer