Investissement locatif : un taux élevé n'est pas toujours synonyme de bon rendement

Investissement locatif : un taux élevé n'est pas toujours synonyme de bon rendement

Le rendement d’un placement est constitué par le revenu qu’il génère. Ce n’est donc pas seulement une question de taux, il faut aussi tenir compte de la pérennité du revenu généré.

Un bon rendement, c’est la rémunération maximale que peut durablement procurer un placement. Ainsi, plus un bien est loué cher, meilleur est son rendement, mais plus élevé aussi est le risque de voir le locataire quitter le logement ou ne plus pouvoir payer son loyer. D'autre part, un investisseur institutionnel peut louer un immeuble au-dessus des prix du marché afin de tenir compte de la fragilité du locataire (une jeune start-up, par exemple). Il demande une sur-rémunération appelée également prime de risque.

Des taux de rendement avantageux comparés aux autres placements

Le rendement d’un placement doit aussi être comparé à celui d’autres placements dans lesquels il est possible d’investir. Dans cette optique, l’immobilier géré s’avère actuellement très compétitif. Il offre fréquemment un rendement de 4 % net (avant impôt) quand l’assurance vie en euros se situe aux alentours de 3 % (avant impôt) et le Livret A à 1 %. Certes, la fiscalité de l’assurance vie et, plus encore, celle du Livret A sont très attractives, mais le locatif meublé est très avantageux sur le plan fiscal.

Bon à savoir

Le rendement d'un bien immobilier est calculé en divisant le loyer annuel par le prix du bien, le résultat étant multiplié par 100 pour être présenté en pourcentage. Si l’on veut calculer un rendement net (avant impôt), on déduit du loyer les charges supportées par le propriétaire et l’on ajoute au prix d’achat le coût des frais et des travaux éventuels.

Cerenicimo Asset : une résidence de tourisme aux portes de Dijon

Certains éléments sont à prendre en compte pour sélectionner un bien, comme ses caractéristiques intrinsèques (emplacement, qualité de construction, etc.), son positionnement sur le marché (prix de vente, potentiel locatif…) et sa gestion (conditions du bail, qualité du gestionnaire,…).

La résidence de tourisme d’affaires sélectionnée par Cerenicimo Asset est située aux portes de Dijon, au sein de la zone d’activité de la capitale Bourguignonne. Constituée d'îlots de petites maisons divisées en appartements, elle pourrait être facilement reconditionnée en logements classiques. La gestion de cette résidence est confiée à Park&Suites, leader de l'exploitation d'appart'hôtel. Cette entreprise, créée en 2000, exploite à ce jour 120 résidences.

La réunion de ces informations nécessite une bonne connaissance des marchés mais aussi du segment sur lequel se situe le bien : l’approche n’est pas tout à fait la même pour une résidence séniors ou étudiants que pour une résidence de tourisme ou d’affaires  comme c’est le cas dans cet exemple ».

Alexandre Teitgen, Directeur Général de Cerenicimo Asset.

Des prix inférieurs à ceux du marché dijonnais

Après négociation, les lots de cette résidence sont vendus à des prix inférieurs à ceux du marché dijonnais. C’est la promesse d’un rendement patrimonial performant pour l’investisseur, gagnant à la fois pour la durabilité de la possession du bien et pour le revenu élevé et peu fiscalisé (sous le statut de loueur en meublé). Une réelle perspective de plus-value pour la revente.

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