7 clés pour bien comprendre le contrat de réservation de votre logement neuf

En signant un contrat de réservation, le promoteur s'engage à vous réserver le logement en construction que vous avez choisi sur plan en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie. © Rido
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Félicitations ! Vous avez trouvé votre futur logement : une habitation neuve choisie sur plan. Seulement voilà, votre bien immobilier n'étant pas encore construit, vous allez devoir le réserver en signant un contrat de réservation. Voici ce vous devez savoir sur ce précieux document.

1. À quoi ça sert, un contrat de réservation ?

La vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire d'un bien immobilier que vous choisissez sur plan et payez au fur et à mesure de sa construction, est très réglementée (articles 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Moyennant le versement d’un dépôt de garantie et la signature d’un contrat dit de réservation (aussi appelé « contrat préliminaire »), votre achat se verra considérablement sécurisé. En effet, le promoteur immobilier se trouvera alors dans l’obligation de vous réserver le logement que vous aurez choisi. 

2. Est-ce que c’est obligatoire ?

Bien qu’il vous protège considérablement, le contrat préliminaire n’est pas un passage obligé en cas de VEFA. Par conséquent, rien ne vous empêche de signer directement le contrat de vente définitif sans passer au préalable par la case « contrat de réservation ». 

Bon à savoir

Le contrat de réservation est aux logements neufs ce que compromis, promesses de vente et autres avant-contrats sont aux biens immobiliers anciens. Tout en engageant le promoteur, un contrat de réservation ne constitue donc pas un contrat de vente.

3. Quelles formalités devez-vous accomplir ?

Il est impératif que le contrat de réservation soit rédigé par écrit. Un simple accord verbal serait réputé nul. En revanche, il n’est pas nécessaire de recourir à un notaire. Vous pouvez donc vous contenter d’un acte sous seing privé. De même, le contrat de réservation n’est pas soumis à l’obligation d’enregistrement (art. 1840 du CGI).

4. Quelles sont les mentions devant figurer au contrat de réservation ?

Parce qu’il a pour but de déterminer les conditions de la vente de votre futur logement, le contrat de réservation devra obligatoirement contenir certaines informations relatives :

  • aux parties elles-mêmes (vos coordonnées ainsi que celles du promoteur), 
  • au logement (superficie, nombre de pièces, localisation dans l’immeuble ou le lotissement, matériaux et techniques utilisés lors des travaux, équipements des parties privatives, etc.). 

Le contrat de réservation doit aussi mentionner

Sous peine de nullité, l’article R. 261-26 du Code de la construction de l’habitation (CCH) qui s’applique aux ventes d’immeubles à construire, prévoit ainsi que le contrat de réservation mentionne : 

  • le prix de vente prévisionnel du logement, 
  • les éventuels prêts que le réservataire (c'est-à-dire vous) obtiendra du réservant, 
  • la date de conclusion de la vente (le contrat de réservation n’étant qu’un avant-contrat), 
  • le délai dans lequel les travaux seront réalisés,
  • ainsi que le rappel des conditions légales vous permettant de renoncer à son achat (et accessoirement de récupérer votre dépôt de garantie). 

5. Pouvez-vous changer d’avis après avoir signé ?

En application de l’art 210 de la loi « Macron », vous disposez désormais de dix jours (contre sept auparavant) pour renoncer à votre achat et faire machine arrière en faisant jouer votre droit de rétractation (aucun frais ne vous seront demandés et vous n'aurez à justifier d’aucun motif particulier). Ce délai commence à courir dès le lendemain de « la première présentation de la lettre notifiant l’acte » (par lettre recommandée ou par remise en mains propres). Attention, s’agissant de jours calendaires, les dimanches et les jours fériés sont comptabilisés. 

Bon à savoir

En cas de démarchage à domicile, votre délai de rétractation passe à 14 jours ouvrables (le dimanche ne rentre alors dans le décompte) à partir de la signature du contrat.

6. Le versement d’un dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Qui dit contrat de réservation dit aussi dépôt de garantie. Eh oui, c’est en contrepartie du paiement de cette somme (versée sur un compte spécial ouvert chez le notaire ou dans une banque à votre nom) que le vendeur ou le promoteur immobilier s’engagera à vous réserver votre logement. Le montant du dépôt de garantie dépend du délai séparant la date de signature du contrat de réservation de celle de l’acte de vente proprement dit : 

  • 5 % maximum du prix si le délai est inférieur à un an. 
  • pas plus de 2 % s’il est compris entre un an et deux ans.

Bon à savoir

Si le délai prévu pour la vente dépasse 2 ans, aucun dépôt de garantie ne sera exigé.

7. Dans quels cas récupèrerez-vous votre dépôt de garantie ?

Que les choses soient claires. Ce n’est pas vous que la signature du contrat de réservation engage à proprement parler mais bien le vendeur/promoteur immobilier. Pour autant, renoncer à votre achat impliquera que vous renonciez aussi à votre dépôt de garantie… Celui-ci devra toutefois vous être restitué dans un délai de trois mois si : 

  • le prix de vente final dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel mentionné au contrat préliminaire, 
  • votre prêt bancaire vous est refusé, 
  • la VEFA n’est pas régularisée dans les délais prévus (et que ce retard est imputable au vendeur ou au promoteur),
  • vous faites jouer votre droit de rétractation (dans les 10 jours qui suivent la première présentation de la lettre),
  • le logement n’est pas conforme à la description qui en avait été faite dans le contrat de réservation (par exemple, il manque un ou plusieurs des équipements prévus).

Les points clés à retenir

  • Le contrat de réservation a pour but d'assurer la réservation de votre bien : en le signant, le promoteur ou le vendeur de votre logement neuf s’engage à vous le réserver.
  • Vous avez 10 jours pour faire jouer votre droit de rétractation et revenir sur votre décision. Passé ce délai, vous perdrez votre dépôt de garantie.
  • Dans certains cas (prix de vente trop élevé, logement non conforme, etc.), votre dépôt de garantie vous sera restitué.