Alexandra François-Cuxac « Le logement neuf ça va mieux aussi ! »

L'accession comme l'investissement affichent des signes positifs qui devraient perdurer toute l'année. © Fotolia
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Alexandra François-Cuxac, présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers, nous dévoile les grandes tendances du marché du logement neuf et aborde également les thèmes récurrents du foncier.

Comment se porte le marché en ce début d’année ?

Alexandra François-Cuxac. Les chiffres montrent que le mouvement de reprise amorcé au second semestre 2015 se poursuit. Si l’on raisonne en ventes au détail, le premier trimestre 2016 affiche une progression de 16,6 % par rapport à la même époque de l’année précédente avec 25 600 ventes. Et ce qui est intéressant, c’est que tous les segments du marché des ventes auprès des particuliers progressent, qu’ils s’agissent de l’accession ou de l’investissement.

L’accession décolle enfin. Comment l’expliquez-vous ?

En effet, l’accession amorce une vraie reprise. Il s’est vendu au premier trimestre 13 330 appartements neufs à titre d’occupation principale soit 20 % de plus qu’à la même époque l’an dernier. Ce décollage s’explique par la conjugaison de plusieurs éléments. D’une part, le renforcement du prêt à taux zéro effectif depuis le début de l’année allié à la bonne tenue de l’accession aidée par le biais des logements bénéficiant de la TVA réduite à 5,5 % permet un vrai retour des primo-accédants. D’autre part, les taux d’intérêt particulièrement attractifs jouent en faveur de tous les acquéreurs.

Et les investisseurs ?

Avec 12 260 ventes, la part des investisseurs privés progresse aussi, de l’ordre de 13 % et confirme la bonne orientation de ce marché. Le dispositif Pinel est équilibré et a trouvé sa clientèle. Sa prolongation d’un an est un bon point. Nous espérons cependant que le dispositif s’applique à toutes les réservations faites jusqu’au 31 décembre 2017 afin de ne pas casser le mouvement en cours d’année.

Les dispositifs fiscaux sont des incitations et non des perfusions... Si on les supprime, il faudra alors alléger le poids de la fiscalité du logement neuf qui se monte à 27 % ».

Alexandra François-Cuxac

Pinel, Censi-Bouvard... l’investissement dans le neuf peut-il fonctionner sans perfusion ?

Ces dispositifs sont des incitations et non des perfusions. Cela rapporte plus que cela coûte. En effet, sur les 40,8 milliards de dépenses liées au logement, 300 millions seulement sont affectés à l’aide au logement neuf. Et le logement rapporte 60 milliards, sans compter les emplois. Les aides fiscales sont salutaires. Si on les supprime, il faudra alors alléger le poids de la fiscalité du logement neuf qui se monte à 27 %. Selon le cabinet Fidal, le logement neuf, en France, est le plus taxé de l’Union Européenne, taxé lors de l’acquisition et à nouveau lors de la vente.

Le nerf de la guerre de la construction est bien évidemment le foncier. Comment enrayer sinon contenir sa hausse ?

Pour que le terrain soit moins onéreux, il faut en produire plus. Côté foncier public, il existe les opérateurs publics fonciers locaux qui aménagent les terrains, les rendent constructibles. Il faut ensuite qu’ils ressortent de la collectivité, ce qui est long. Toujours en matière de foncier public, il faut que les collectivités locales évitent les ventes aux enchères qui favorisent la hausse et évitent aussi les chartes locales qui prévoient des normes supplémentaires dans les opérations, également sources de renchérissement. Or, il faut des logements plus abordables et plus généralistes. Côté foncier privé, il faut inverser la fiscalité pour que les détenteurs de terrains puissent les mettre en vente rapidement sans être taxés. Il faut dans tous les cas fluidifier le marché foncier. Rappelons que la part du terrain dans la constitution du prix de vente, représente en moyenne, 20 à 25 % hors taxe mais peut aller bien au-delà dans les zones tendues.

Les recours abusifs contre les permis de construire pénalisent également la promotion. Sont-ils toujours aussi nombreux et que fait la Fédération pour les contrer ?

Il y a actuellement 33 000 logements bloqués par un recours. Et comme les autorisations de permis de construire ont repris, on peut craindre une recrudescence. La Fédération s’est beaucoup investie dans ce combat. D’ores et déjà des condamnations à dommages et intérêts ont eu lieu à Marseille où les recours abusifs sont un véritable fléau. Nous avons aussi obtenu une restriction de l’action en démolition, ce qui permet à un chantier de démarrer même avec un recours dès l’instant où le promoteur a souscrit une assurance spécifique qui le garantit contre ce recours. Nous demandons également l’accélération des délais de jugement, le renforcement du rôle du juge des référés…

La RT 2020 se rapproche. Son surcoût pourrait s'élever à 15 %...

... toutes ces normes renchérissent le coût de construction et se répercutent sur le prix de vente.

L’inflation des normes est aussi une préoccupation récurrente des promoteurs. Où en est-on ?

La RT 2020 se rapproche. Le surcoût n’est pas encore totalement calculé mais il semblerait qu’il avoisine les 15 %. La fédération se prononce pour la rendre modulable selon  la typologie des bâtiments. Les normes d’accessibilité ont bénéficié de plus de souplesse. Mais quand des normes s’assouplissent, d’autres s’annoncent. A titre d’exemple, actuellement, 10 % de la surface d’un parking d’un immeuble doit être équipé pour recharger les véhicules électriques, ce qui est normal. Mais on parle de plus en plus de précabler tout le parking et même les parkings extérieurs. Toutes ces normes renchérissent le coût de construction et se répercutent sur le prix de vente.

Compte tenu des mises en chantier, des permis de construire, d’une année pré-présidentielle, comment pressentez-vous l’année 2016 ?

Le retour à l’accession à la propriété en début d’année et l’appétence des investisseurs laissent augurer une année de bon niveau. L’augmentation du nombre de mises en vente devrait limiter l’effet de pénurie et les prix devraient se maintenir. Espérons que les taux d’intérêt resteront à un niveau très bas pour favoriser l’accession des ménages.

Un appel à projets comme « Réinventer Paris » s’avère un vrai succès. Est-il envisageable sur d’autres métropoles ?

« Réinventer Paris » montre le renouvellement de la ville sur la ville et révèle la volonté d’une collectivité dans l’innovation, dans les usages, dans les montages. C’est une réflexion audacieuse de la collectivité qui ne doit pas être réservée à Paris même si celle-ci a un devoir de capitale de se régénérer, de mettre en exergue certains immeubles d’avant-garde. Dans les grandes villes ou les villes moyennes, on peut « débrider » les intentions et donner aussi la parole au couple maître d’ouvrage-maitre d’œuvre. Il n’est pas forcément utile comme dans Paris d’avoir de grands gestes architecturaux, ce qu’ont déjà d’ailleurs certaines métropoles. Il faut produire des logements quotidiens qui doivent s’insérer dans le tissu urbain et dans une architecture élégante. C’est aussi un vrai défi.

Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers. © Bernard Lachaud
Alexandra François-Cuxac, Président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers.
Dirigeant le groupe de promotion AFC dans le Sud-Ouest, Alexandra François-Cuxac est présidente de la Fédération des Promoteurs Immobiliers depuis juin 2015. Elle est aussi la première femme présidente de ce syndicat à très forte majorité masculine.