Nous construisons dans les agglomérations où la demande est forte

Nous construisons dans les agglomérations où la demande est forte
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En 30 ans, le promoteur local de la côte d’Opale est devenu promoteur national et travaille sur tous les segments du marché résidentiel. Edouard Denis nous livre les clés de sa réussite et son analyse du marché.

SeLogerNeuf. Dans une conjoncture morose depuis des années, le groupe Edouard Denis affiche une croissance régulière. Quelle est votre recette ?

Edouard Denis. Depuis cinq ans, nous enregistrons une forte croissance puisque nous sommes passés de 940 ventes en 2011 à 1 350 en 2014. Nous sommes désormais dans le Top Ten des promoteurs. Et pour 2015, nous envisageons encore une belle progression puisque nous voulons atteindre 1 800 ventes. Cette croissance est liée à plusieurs facteurs, notamment la diversité de l’offre au niveau du territoire, la pluralité  des produits que nous proposons et la multiplication des canaux de ventes.

Quelle stratégie développez-vous au niveau de l’hexagone ?

Cette stratégie est simple puisqu’elle consiste à ne construire que dans les grosses métropoles régionales qui apportent une véritable profondeur de marchés que ce soit pour l’accession ou l’investissement privé et institutionnel. En d’autres termes, il faut bâtir là où sont les besoins et donc dans les grandes agglomérations comme Bordeaux, Lille, Lyon, Nantes, Rouen, Amiens…

Pour produire en période de crise, il faut répondre à la diversité de la demande par la diversité de l'offre"

La diversité de l'offre doit s'exercer en termes d'implantations et de logements.

Qu’entendez-vous par diversité de l’offre ?

Pour produire même en période de crise, il faut répondre à la diversité de la demande par la diversité de l’offre. Tous les marchés ne se grippent pas en même temps et la pluralité de l’offre amène à toucher une clientèle très diverse. Par exemple, nous sommes sur une cible de primo-accédant à Bussy-Saint-George, commune de Marne-la-Vallée,  mais plus haut de gamme sur Joinville ou Paris. Et sur Le Touquet, où c'est tout un quartier que nous revitalisons, nous visons une clientèle encore plus sélective compte tenu notamment de la qualité du site.

Justement, par rapport à la primo-accession, quel jugement portez-vous sur l’assouplissement du prêt à taux zéro ?

C’est une mesure que la profession attendait. La revalorisation des plafonds de ressources dans les zones à forts besoins, le changement de zonages et l’allongement du différé d’amortissement vont dans le bons sens. J’ajouterai aussi que l’alignement des plafonds de ressources du prêt d’accession sociale sur ceux du prêt à taux zéro est un bon levier pour les primo-accédants, le PAS ouvrant droit en outre à l’aide personnalisée au logement.

Touquet, ED
Quentovic, le quartier du Touquet en réhabilitation 

Pour faire baisser les prix de sortie, il faudrait déjà que le foncier ne grimpe plus et que les normes ne s’accumulent plus. Quelle est votre analyse du marché ?

Le foncier continue à monter, les promoteurs se livrant souvent à une surenchère sur les meilleurs terrains ou sur ceux proposés par une collectivité. Le groupe ne répond pas aux concours organisés par les collectivités. Côté normes, il y a eu inflation, accumulation, superposition. Mais je pense que nous allons désormais vers un apaisement.

En matière d’investissement, vous ne ciblez pas qu’une clientèle utilisant le dispositif Pinel ou le Censi-Bouvard. Vous faites également de la défiscalisation Monuments Historiques. Quelle est votre stratégie ?

La stratégie du groupe en matière d’investissement est la même qu’en matière de vente à l’accession. Il faut proposer une diversité d’offres. Le dispositif Pinel avec engagement de 6, 9 et 12 ans s’avère souple. Et la possibilité d’avoir une durée courte d’engagement de location liée à  celle de pouvoir y loger ascendants ou descendants renforce l’attrait de la mesure. Mais tous les budgets ne peuvent se permettre un investissement important.

Par ailleurs,  tous les contribuables n’ont pas forcément besoin de défiscaliser autant. Aussi il faut savoir répondre à une demande de budget plus serré en lançant des résidences étudiantes ou des résidences seniors qui correspondent à une vraie demande de petits prix et bénéficient de l’avantage Censi-Bouvard. A l’autre bout de la chaîne de la défiscalisation, nous avons réhabilité un ancien couvent à Amiens, classé monument historique et nous avons un projet sur Lille. Ce type d’acquisition s’adresse à des contribuables fortement imposés. Malheureusement, nous manquons d’opportunités. Enfin, toujours pour des contribuables fortement imposés, nous pouvons leur conseiller le démembrement de propriété que nous pratiquons sur Lille et Nantes.

Edouard Denis, président du groupe Edouard Denis Promotion

Le groupe Edouard Denis a construit 200 programmes et livré 5 000 logements. Sa forte croissance, ces dernières années, le hisse dans le classement des dix premiers promoteurs.