Acheter pour louer : plutôt dans le neuf ou dans l’ancien ?

La rentabilité d’un investissement locatif varie entre 2,5 et 8,5 % avant impôt. © Gilles Paire
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En achetant un logement dans l’objectif de le louer, vous vous constituez un patrimoine et vous pourrez percevoir des revenus. Mais devez-vous investir dans un appartement neuf ou ancien ? Quelle option vous garantit la meilleure rentabilité immobilière ?

En investissant dans le neuf, vous bénéficiez du dispositif Pinel

Le premier avantage d’un logement neuf, c’est le confort qu’il procure et l’absence de travaux à réaliser avant un certain temps. Certes, vous ne vivrez pas dans ce logement, mais n’oubliez pas qu’en tant que propriétaire, beaucoup de travaux restent à votre charge. En louant un logement neuf, vous pouvez être à peu près certain(e) de ne pas avoir à intervenir dans le logement, et donc, de faire des économies. De plus, le logement bénéficie de la garantie biennale et décennale, et en cas de désagrément, c’est le constructeur qui interviendra. Les logements neufs se louent bien souvent plus chers, d’autant que la plupart bénéficient d’un balcon et d’une place de parking, autant d’éléments qui ajoutent de la valeur au loyer. En tant que propriétaire d’un logement neuf, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt au titre de la loi Pinel, mais également de frais de notaires réduits, de l’ordre de 2 à 3%.

Bon à savoir

Aujourd’hui, on estime que la rentabilité d’un investissement locatif varie entre 2,5 et 8,5 % avant impôt, selon le type de bien que vous mettez en location.

Les petits inconvénients d'un logement neuf

Vous allez devoir patienter entre 18 et 24 mois en moyenne avant de pouvoir acquérir un bien neuf, ce qui signifie que vous devrez avancer un certain montant sur le prix de vente mais vous ne percevrez aucun loyer durant ce délai. Sachez aussi que si vous souhaitez bénéficier du crédit d’impôt mis en place par la loi Pinel, vous devrez prendre en compte les ressources de votre locataire qui ne devront pas dépasser un certain plafond, de même que le montant du loyer que vous fixerez sera également plafonné.

Bon à savoir

En achetant un logement neuf, vous ne serez pas redevable de la taxe foncière durant les deux premières années, sauf si le maire de la commune ne vous accorde pas ce bénéfice.

Si vous achetez dans l’ancien, votre logement sera mieux situé

En investissant dans un logement ancien, vous avez la garantie d’avoir le choix quant à l’emplacement. En effet, les logements anciens se trouvent partout : en centre-ville, en banlieue, et on les trouve plus facilement dans les zones les plus prisées qui sont proches des écoles, commerces et transports. Vous aurez donc peu de risques de voir votre logement vacant durant une longue durée entre deux locataires. De plus, vous acquerrez un bien qui est disponible immédiatement après l’achat : il s’agit d’un atout à prendre en compte si vous être pressé(e) de louer ou si vous ne pouvez pas vous permettre d’avancer de l’argent sans aucune entrée de loyers durant plusieurs mois. Enfin, vous pouvez créer un déficit foncier déductible de vos revenus imposables si vous réalisez certains travaux.

Bon à savoir

Les logements anciens s’achètent entre 15 et 20 % moins chers que les logements neufs dont l’emplacement, la surface et le standing sont comparables : vous amortirez donc le prix d’achat plus rapidement.

Les petites faiblesses d'un logement ancien

Un logement ancien présente généralement quelques faiblesses du point de vue de la conception : les isolations phonique et thermique sont bien souvent médiocres et si vous ne souhaitez pas y remédier en réalisant des travaux, vos locataires seront susceptibles de s’en plaindre, et le turn-over pourra être plus important. De même, vous devrez mettre aux normes les installations de gaz et d’électricité au risque que votre logement ne soit signalé comme « indécent » par l’un de vos locataires. En effet, en tant que propriétaire, vous êtes dans l’obligation de leur fournir un logement dont les normes d’habitabilité sont irréprochables. Enfin, sachez qu’au moment de l’achat, vous paierez des frais de notaire élevés qui seront de l’ordre de 7 à 8 %.

Les points clés à retenir

Si vous souhaitez investir dans un logement afin de le louer et que votre cœur balance entre l’ancien et le neuf, pesez le pour et le contre entre ces deux options qui présentent toutes deux des avantages et des inconvénients.