Immobilier : comment investir dans le cadre de la loi Pinel ?

Immobilier : comment investir dans le cadre de la loi Pinel ?

Mise en place le 1er janvier 2015, la loi Pinel permet d’investir dans l’immobilier neuf ou ancien tout en profitant d’une réduction d’impôt. Loyers, zones géographiques, plafonds de ressources : tout ce qu’il faut savoir sur ce dispositif. 

Un dispositif principalement destiné aux logements neufs

La loi Pinel est réservée à l’investissement dans les logements neufs (maisons ou appartements), ainsi qu’aux biens en état d'achèvement, à ceux construits par l'investisseur, aux locaux transformés en logements, et enfin, aux biens anciens réhabilités ou lourdement rénovés. Les biens vendus dans le cadre de la loi Pinel sont concernés par le régime de la TVA immobilière à 20 %, alors que l’immobilier ancien est soumis aux droits de mutation à 5,80 %. Pour profiter du dispositif, l’investisseur doit louer le logement à titre de résidence principale du locataire pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans.

  • De quelle réduction d'impôt bénéficier ? 

Selon la durée choisie, la réduction d'impôt s'élève à 12, 18 ou 21 % du prix de revient du bien, et même jusqu'à 29 % dans les collectivités d'outre-mer. L’opération se place sous le régime fiscal des locations vides, ou régime des revenus fonciers. Un bail de trois ans est donc signé avec le locataire. 

Bon à savoir

Les logements loués dans le cadre de la loi Pinel doivent respecter des contraintes énergétiques : RT 2012 pour les biens neufs et au minimum BBC 2005 pour les logements construits avant 2012. 

La Loi Pinel impose des plafonds de loyers à respecter

Pour bénéficier du dispositif Pinel, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers. Ces derniers doivent être inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre. Le manque à gagner, pour le propriétaire-bailleur, est compensé par les économies d’impôts. D’autre part, les investissements Pinel sont uniquement permis dans des zones « tendues », où l’offre locative est inférieure à la demande. Il s’agit principalement de la région parisienne, des grandes agglomérations et de la plupart des communes de plus de 50 000 habitants (zones A bis, A, B1 et une grande partie des communes de la zone B2). 

  • Comment profiter des avantages fiscaux ? 

Pour profiter de l’avantage fiscal offert par la loi Pinel, l’investisseur doit louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds de ressources. Néanmoins, la marge de manœuvre est assez large puisque 80 % des Français correspondent à ces critères. Par exemple, en 2016, à Paris et Montpellier (zone A), un couple ne doit pas gagner plus de 55 287 € à l’année, tandis qu’une personne vivant seule peut gagner jusqu’à 33 993 €.

Chiffres clés

Dans le cadre de la loi Pinel, le montant pris en compte pour la défiscalisation immobilière est plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m².

Les critères à prendre en compte avant d’investir dans l'immobilier

Avant d’investir dans le cadre du dispositif Pinel, il faut prendre en compte la fiscalisation des loyers, qui est assez lourde : jusqu'à 45 % d'impôt sur le revenu et 15,5 % de prélèvements sociaux. Par conséquent, même si les intérêts d'emprunt déductibles sont avantageux pour l'investisseur, il faut savoir que les revenus fonciers sont bien plus taxés que les revenus du patrimoine. La situation géographique des programmes neufs est également un facteur à considérer avant d’investir. En effet, de nombreux logements neufs sont construits dans des nouveaux quartiers, souvent éloignés des centres-villes, en raison du foncier disponible. L'investisseur doit donc prendre en compte la valorisation et l’attractivité du bien, sensiblement liés à la proximité des transports, des commerces et des espaces publics. En effet, il est essentiel que le bien soit loué rapidement : après 12 mois d'inoccupation, les réductions d'impôt ne sont plus valables.

Pinel : louer à sa famille, c’est possible !

Le dispositif Pinel permet à l’acquéreur de louer son bien à ses ascendants ou descendants. Le locataire doit néanmoins respecter les conditions fixées par la loi Pinel : être rattaché à un foyer fiscal différent de celui du propriétaire et ne pas dépasser les plafonds de ressources imposés.