Les garanties contractuelles de l’achat sur plan

Les garanties contractuelles de l’achat sur plan
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L'achat sur plan (VEFA) est une forme d’acquisition immobilière sûre. Tout le processus est strictement règlementé pour protéger les intérêts de l’acquéreur. 

La « vente en l’état futur d’achèvement » permet d’acheter un logement sur plan, avant l’achèvement des travaux de construction. L’acquéreur devient propriétaire le jour de la livraison. Les lois qui la régissent protègent les droits de l’acheteur. Le processus d’achat s’engage avec un contrat de réservation précis (plan du logement et de situation, description du logement, prix prévisionnel, échelonnement des paiements, etc.)

Acheter un logement en VEFA : quelles garanties ?

  • La garantie financière d’achèvement (GFA)

En cas de défaillance du constructeur, elle assure l’achèvement de l’immeuble. Elle est le plus souvent obligatoire et requise pour l’obtention d’un prêt, sauf si le constructeur présente des garanties intrinsèques sérieuses. Il faut, pour se protéger, s’écarter des opérations ne présentant pas de garantie d’achèvement.

  • La garantie intrinsèque d’achèvement

Elle dispense le promoteur de fournir une garantie financière car les caractéristiques de l’immeuble, le financement ou le vendeur permettent de penser que l’immeuble sera achevé.

Bon à savoir

Une ordonnance du 3 octobre 2013 prévoit la suppression au 1er janvier 2015 de la garantie intrinsèque. Le promoteur devra alors souscrire une garantie extrinsèque auprès d'un assureur ou d'une banque. 

  • La garantie de parfait achèvement

Elle couvre la remise en état de tous les défauts la première année et les malfaçons signalées lors du procès-verbal de réception du bien ou déclarées par lettre recommandée au cours de l’année suivant la réception du logement.

  • La garantie des vices apparents

Elle couvre les vices de construction apparents pendant un mois après réception du logement. L'acheteur doit les signaler par lettre recommandée avec accusé de réception et peut saisir la justice sous un an si le vendeur n'effectue pas les travaux.

  • La garantie de remboursement

Elle permet le remboursement des sommes versées en cas de non-achèvement de la construction, que la résolution du contrat soit amiable ou judiciaire. Elle n’est cependant pas cumulable avec la garantie financière d'achèvement. Le vendeur peut proposer une garantie de remboursement, puis la remplacer par une garantie d'achèvement lorsque les travaux seront avancés.

Il faut être précis sur le procès verbal et utiliser les bons mots !

Par exemple : un défaut de conformité est lorsqu'une baignoire a été installée au lieu d'une douche alors qu’un vice de construction est une menuiserie mal posée.

Julien A., expert immobilier 

  • La garantie phonique

Le vendeur doit garantir à l'acquéreur une conformité du logement aux normes minimales d'isolation phoniques pendant un an.

  • La garantie biennale

Cette garantie de l'assurance Dommage-Ouvrage couvre les malfaçons liées aux équipements (robinetterie, portes, volets...). Pendant deux ans, le constructeur doit les remplacer s’ils présentent un défaut de fonctionnement.

  • La garantie décennale

Elle couvre pendant dix ans les malfaçons fragilisant la construction (étanchéité de la toiture, fondations...)

Bon à savoir

En cas de retard de livraison de 30 jours, le promoteur peut être amené à payer des indemnités de 1/3000 du prix de la vente par jour de retard. Mais les retards dus à des intempéries ou des grèves n’engagent pas la responsabilité du promoteur.