Vente annulée d'un logement neuf : le vendeur n’a pas droit à une indemnité

Vente annulée d'un logement neuf : le vendeur n’a pas droit à une indemnité
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Lorsqu’une vente d'un logement neuf est résolue et donc annulée, il s’agit de faire comme si rien ne s’était passé : le vendeur n’est donc pas tenu de recevoir une indemnité.

Pas d'indemnité vendeur en cas d'annulation de vente d'un logement neuf

La Cour de Cassation a estimé dans un arrêt datant du 13 juillet 2016 (Cass. Civ 3, 13.7.2016, S 14-26.958) que lorsque la vente d’un logement est annulée, le vendeur doit récupérer son bien, mais l’acquéreur n'est pas tenu de lui verser une indemnité même s'il a fait usage de ce bien momentanément. En effet, l’arrêt rendu par la Cour de Cassation concernait le cas de la vente d’un logement neuf dont l’acquéreur avait pris possession. N’ayant pas payé la totalité du logement, le vendeur avait obtenu, comme prévu dans le contrat, la résolution soit l’annulation de la vente. L’acquéreur devait donc rendre le logement et le vendeur devait rendre l’argent qui lui avait été versé. Cependant, considérant que le logement ne pouvait plus être vendu en tant que logement « neuf » car il avait subi une dépréciation, le vendeur réclamait une indemnité, en vain.

Bon à savoir

En immobilier, on peut également parler de « résiliation » mais la notion est différente puisqu’elle ne s’applique qu’aux contrats dont la partie déjà exécutée ne peut pas être effacée : c’est notamment le cas pour une location ou un contrat d’assurance, par exemple.

En cas d'annulation aucune des parties ne doit indemniser l’autre

S'il n'existe aucune indemnité vendeur en cas d'annulation de vente, c'est parce qu'en droit, on appelle l’annulation de vente une « résolution », ce qui implique la restitution de ce que chacune des parties a donné, afin de remettre les choses en place de façon rétroactive et faire comme si la vente n’avait pas eu lieu. Cet effet rétroactif suppose qu’aucune des parties ne doit indemniser l’autre, même en cas de dépréciation du logement. Pour cause, l’indemnisation supposerait que la vente du bien aurait eu des effets et donc qu’elle aurait existé. Il n'existe donc pas d'indemnité. En revanche, l’ancien acquéreur peut encore se voir contraint de verser des dommages et intérêts au vendeur, pour le motif d’avoir provoqué la résolution de la vente en n’exécutant pas ses obligations envers le vendeur.

Les points clés à retenir

Lors d’un arrêt rendu par la Cour de Cassation, le vendeur d’un logement neuf qui avait demandé la résolution du contrat car l’acquéreur n’avait pas payé son bien, n’a pas obtenu d’indemnité pour compenser la dépréciation du logement. En effet, la résolution d’un contrat empêche que l’une des parties indemnise l’autre, car cette résolution a un effet rétroactif sur le bien : elle remet les choses en place de façon rétroactive pour faire comme si rien ne s’était passé.