La loi Duflot a tout récemment fait place à la loi Pinel. Dans le cadre d’un achat de bien neuf, vous souhaitez savoir comment fixer le loyer en respectant ce nouveau dispositif ? Voici quelques éléments de réponse.
Ce qui change avec la loi Pinel : de nouvelles zones
Entrée en vigueur en octobre 2014, la loi Pinel est une version revisitée de la loi Duflot. Là encore, c’est un dispositif qui donne accès à des avantages fiscaux et qui concerne les biens neufs, loués pour 6, 9 ou 12 ans. Première nouveauté, la possibilité de louer à une personne de sa famille, ascendant ou descendant. Toutefois, la défiscalisation est suspendue le temps de cette location.
Le système des plafonds de loyers fixés en fonction des zones géographique est, ici, conservé. Le Ministère du Logement les a toutefois rehaussés pour 1 170 communes afin qu’ils soient cohérents avec le marché. C’est pourquoi, avec la loi Pinel, des villes passent de la zone B2 à B1 et leur valeur locative passe de 8,69 €/m² maximum à 10 €/m² maximum. C’est notamment le cas de certaines villes telles que le Havre, Caen ou Dijon. De même certaines passent de la zone B1 à A comme Montpellier, Lille, Lyon et Marseille. L’élévation des plafonds devrait rendre le dispositif Pinel plus attractif que le dispositif Duflot dans ces zones. Objectif final : y relancer la construction d’immeubles neufs.
Le coefficient Pinel
Le coefficient Pinel est précisément déterminé en fonction de la superficie du logement (S). Il se calcule ainsi : 0,7 + 19/S. Pour mieux comprendre, prenons par exemple le cas d’un deux pièces neuf de 40 m² à Paris. S’il est situé en zone Abis, le loyer devra être fixé en fonction du plafond de 16,72€/m². Après application de la formule, le coefficient est donc de 1,2 (arrondi à la décimale supérieure). Le loyer maximal au m² sera donc, ici de 16,72 x 1,2 soit 19,64€/m². Ainsi, donc, votre logement de 40 m² ne devra donc pas être loué à un prix supérieur à 786€ par mois.
Attention aux déclassements de certaines villes
Soyez vigilants, car si la loi Pinel a réhaussé les plafonds de loyers dans la majorité des villes concernées, certaines ont en revanche été déclassées. C’est le cas d’une poignée de villes qui sont passées de A à B1 et de 250 communes ont été déclassées de B1 à B2. Il est important de tenir compte de ces déclassements si vous prévoyez un investissement neuf dans ces zones géographiques. Car, sachez que seules les zones A, Abis et B1 sont éligibles de plein droit à la réduction d’impôt de la loi Pinel. Dans les zones B2, un agrément du préfet de région est nécessaire pour intégrer le programme…
Quels loyers pratiquer en loi Pinel ?
Le loyer applicable dans le cadre de ce nouveau dispositif doit être calculé après application d’un coefficient multiplicateur loi Pinel. C’est un outil de pondération qui a été mis en place pour mieux tenir compte des réalités du marché locatif. En effet, plus la surface louée est grande et proportionnellement, plus le loyer est faible. Une réalité d’autant plus vérifiable dans les zones les plus tendues. Aussi, ce coefficient permet donc de bonifier les loyers des petites surfaces et à contrario de modérer ceux des plus vastes.
Les points clés à retenir
- Le système de plafonnement des loyers est conservé.
- Plafonds de loyers rehaussés pour 1170 villes.
- Avantages fiscaux maintenus.
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