Réduisez vos impôts grâce à l'immobilier

Réduisez vos impôts grâce à l'immobilier
partage(s)

Investir dans l'immobilier, c'est vous construire un patrimoine mais aussi réduire sensiblement vos impôts. Miser sur les dispositifs fiscaux, Pinel, Censi-Bouvard, ou encore Borloo ancien, c'est la garantie de gagner sur tous les tableaux.  

Investir dans le neuf grâce à la loi Pinel

Le dispositif de défiscalisation Pinel se substitue, depuis le 1er septembre 2014, à celui de la loi Duflot. Son but est de vous permettre de déduire de vos impôts une partie du prix du logement. Cette réduction peut aller jusque 21 % si vous le louez durant 12 ans. Pour une location respectivement de 6 et 9 ans, vous obtiendrez une déduction de 12 et 18 %. Sachez que le plafond reste fixé à 300 000 €.

Le rendement net attendu est attractif, entre 3 et 4 %. Notez qu'il est désormais possible de louer votre bien à un ascendant ou un descendant. Quelles sont les contraintes ? L'investisseur doit notamment respecter les plafonds des loyers, et les ressources des locataires.

Bon à savoir

En tenant compte du plafond dicté par la Loi Pinel, la réduction d'impôt peut respectivement atteindre 36 000, 54 000, ou 63 000 €, selon la durée de la période de location.

Louer en résidence : du statut LMNP au régime Censi-Bouvard

Le choix du LMNP vous confère le statut de loueur en meublé non professionnel. Ce dernier consiste à investir dans des résidences-services neuves en tant que loueur. Il s'agit de résidences étudiantes, seniors, de tourisme, d'établissements d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD)...

Ce statut vous permet de déduire l'amortissement du bien, sur 25 à 30 ans, et sur les meubles, sur 5 à 7 ans, ainsi que les charges locatives (frais de syndic, taxes, travaux, etc.) de ces revenus locatifs. En diminuant vos recettes, vous baissez donc vos impôts. Notez que ce statut ne s'applique que pour les recettes inférieures à 32 900 €.

Une variante existe : le régime Censi-Bouvard. Obtenez une réduction d'impôts, sur 9 ans, égale à 11 % du prix du logement, dans la limite d'un plafond fixé à 300 000 €. Au-delà de ce montant, la fiscalité LMNP est appliquée. L'avantage maximal est donc de 33 000 € sur 9 ans, soit 3 666 € par an.

Censi-Bouvard, la qualité du gestionnaire de résidence

Veillez à étudier la qualité de l'exploitant, gestionnaire de la résidence. Outre l'entretien, c'est lui qui vous reverse les loyers. Lisez attentivement les clauses inscrites sur le bail, sans oublier de consulter ses références, sa solidité financière et ses garanties. Assurez-vous qu'il s'acquitte bien de la taxe foncière et du montant des gros travaux. Pour vous faire une idée, pensez à visiter une résidence tenue par cet exploitant.

Investir dans l'ancien par le biais du déficit foncier

Réduisez vos impôts en investissant également dans les logements anciens ! La démarche est simple : achetez un bien immobilier ancien, réalisez des travaux, et louez-le sous le régime fiscal des revenus fonciers. Lors de votre déclaration au fisc, retranchez le montant des travaux effectués de vos loyers perçus. Si ce solde est négatif, vous avez un déficit foncier, dont le montant peut être soustrait à vos revenus globaux annuels. Notez qu'un plafond est fixé à 10 700 €/an. En cas d'excédent, ce solde négatif peut se reporter pour les années suivantes.

Chiffre clés

Vous réalisez 20 000 € de travaux, votre base imposable recule de 10 700 € la première année. Restent 9 300 € que vous pourrez retirer l'année suivante.

Vous faites ici à nouveau coup double en réduisant vos impôts tout en vous constituant un patrimoine rénové, plus rentable à la revente ! En termes locatifs, une étude de l'observatoire Clameur indique que le montant du loyer avant/après rénovation bondit de 13,1 %.

Attention toutefois au piège du redressement fiscal si votre déficit foncier est mal conçu :

  • tous les travaux ne sont pas intégrés pour le calcul de votre déficit foncier. Pour ne pas se tromper : seuls les travaux, dont la TVA est réduite, comptent ;
  • ce dispositif ne fonctionne que pour un bien loué jusqu'au 31 décembre durant trois années pleines, sans interruption, à partir de la déclaration de revenus.

L'investissement citoyen : le dispositif Borloo ancien

Contrairement à son appellation, ce dispositif concerne aussi bien les logements anciens que neufs. Le bien doit être éligible à la convention de l'Agence nationale de l'habitat et doit être loué à partir du 1er octobre 2006.

En louant votre logement, vous vous engagez à respecter les ressources du locataire et un certain niveau de loyer. Bénéficiez alors d'une réduction fiscale de 30 % sur vos loyers imposables durant la période d'engagement de location. Obtenez même 60 % de déduction spécifique, si la convention signée porte sur un niveau de ressource qualifié de « social ». Si vous faites le choix de mettre en location votre bien dans des zones tendues ou à destination de personnes en difficulté, la déduction grimpe à 70 %. Pour cela, le bien doit être loué nu, durant 6 ou 9 ans, pour un usage d'habitation principale. Le locataire ne peut être un membre de votre foyer fiscal.

Bon à savoir

Si la rentabilité peut être intéressante, atteignant parfois 5 %, les ressources des locataires sont plafonnées, ce qui limite les marges de manœuvre.

Téléchargez l’intégralité du guide investir SeLogerNeuf