Je suis lucide sur la rentabilité locative

Calculer la valeur location de votre logement

La rentabilité locative, c’est la mesure de la performance de votre investissement immobilier. Elle s’exprime en pourcentage annuel. Par exemple : une rentabilité locative de 4 % signifie que pour 100 € investis au départ, votre bien vous permet de dégager un gain de 4 € par an. Si elle n’est pas le seul critère à prendre en compte, c’est un élément clé. Encore faut-il réussir à l’évaluer de manière lucide. Pour obtenir la rentabilité brute, il suffit de multiplier par 12 le loyer que vous escomptez, de diviser le résultat par le prix du bien (tous frais compris), pour le multiplier enfin par 100. Mais ce calcul ne vous donnera pas une idée très précise de la rentabilité de votre investissement.

Quel est la rentabilité de votre investissement ?

Pour cela, il faut calculer la rentabilité nette de frais et charges. Vous l’obtiendrez en déduisant du loyer annuel les différents frais liés au logement, comme la taxe foncière, les assurances, les charges de copropriété, les frais de gestion si vous passez par une agence, les travaux d’entretien. Lorsque vous évaluez le loyer annuel, n’oubliez pas d’intégrer les vacances locatives, c’est-à dire les inévitables périodes pendant lesquelles votre logement ne sera pas loué. Pour être encore plus précis, évaluez la rentabilité nette (encore appelée « nette nette »), en prenant en compte dans vos calculs l’impôt sur le revenu que vous devrez payer sur les loyers et les éventuels gains d’impôt que votre investissement vous permet de réaliser. 

Des loyers trop élevés risquent de miner la rentabilité locative 

On pourrait croire que louer son bien au prix fort améliorera systématiquement sa rentabilité locative. C’est faux, paradoxalement, comme l’explique une étude intitulée « Les dysfonctionnements du marché locatif privé », publiée par l’Edhec Business School. Un loyer trop élevé vous expose à des périodes de vacances plus longues (davantage de difficultés à trouver des locataires) et plus fréquentes (vos locataires, une fois installés, sont plus enclins à chercher moins cher ailleurs).