Dispositif Pinel : comment bien choisir son logement ?

Bien choisir son logement en Pinel : mode d'emploi

L’avantage fiscal offert par le dispositif Pinel est un argument séduisant lorsque vous achetez un bien, mais n’oubliez pas qu'il faut étudier bien d’autres choses que la feuille d’imposition. Entre la typologie du bien, son emplacement, la façon dont vous souhaitez le financer et le gérer... SeLogerNeuf vous guide dans toutes les étapes à franchir.

1. Choisissez un bien immobilier attractif et ciblé

La première étape d'achat est cruciale : vous devrez choisir le produit immobilier qui répondra à vos exigences ainsi qu'aux contraintes imposées par le dispositif Pinel. En effet, achetez en Pinel vous oblige à louer votre bien à un tiers pendant une période de 6, 9 ou 12 ans. Un conseil a priori simple et avisé tient en une phrase « achetez un bien que vous aimeriez habiter ». Ce n’est pas suffisant. Les concessions que nous sommes parfois prêts à faire pour des raisons de tarif ou de coups de cœur, un futur locataire n’y souscrira peut-être pas. Le bien doit être attractif et pour cela plusieurs points sont à surveiller : 

• L’accessibilité aux transports en commun ainsi qu’aux réseaux routiers.
• La proximité des services de santé, d’accueil à la petite enfance et des écoles.
• Un accès privilégié aux commerces, espaces verts, culturels ou sportifs. 

2. Renseignez-vous sur la commune du logement

Renseignez-vous ensuite sur la croissance démographique de la ville. Une agglomération dynamique avec une natalité forte est propice à un investissement dans les 3 ou 4 pièces. Nombre d’entreprises, salaires moyens, taux de chômage sont autant de données à consulter pour choisir un bien et un niveau de loyer adapté à la ville. Vous trouverez facilement les chiffres INSEE sur le web.

3. Demandez conseil à un professionnel de l'immobilier

Récupérer tous ces indices est moins compliqué que cela en a l’air. Votre conseiller en gestion de patrimoine se chargera sûrement de vous les apporter sur un plateau d’argent, dans ce cas il ne vous reste qu’à recouper l’information. Cette étude de marché reste toutefois un prérequis pour un investissement au long cours. Surtout que certaines villes ont déjà accepté de nombreux projets immobiliers et perdent de leur attractivité en raison, entre autres, d’une hausse de l'offre. Nous vous conseillons à ce sujet de lire notre article sur les villes à éviter en cliquant sur ce lien. 

4. Préparez votre budget

L’acquisition d’un bien immobilier ne se fait pas (ou rarement) sans effort d’épargne. Dans le cadre de l’achat d’un logement Pinel, beaucoup de leviers entrent en ligne de compte pour le minimiser, à commencer par le recours à l'emprunt, vivement conseillé pour déduire les intérêts de vos revenus locatifs. Évaluez ensuite l’avantage fiscal souhaité, le montant escompté des loyers et enfin la durée de mise en location pour optimiser votre investissement.

5. Une fois acquis, louez votre bien en fonction de la demande

Les logements dits Pinel ne concernent que les villes où la demande est soutenue, ce n’est pas pour autant que les locataires s’arracheront votre bien. Il est indispensable de tenir compte du dynamisme et du potentiel de la ville et de connaitre le projet urbain à moyen et long terme (création d’une gare, d’une université, d’un pôle d’activité, etc.). L’exemple le plus évident est l’erreur qui consiste à acquérir un appartement 4 pièces près d’une université où les étudiants seront votre cœur de cible. Mais il existe bien d’autres données pour orienter votre achat. Commencez par une recherche sur le web avec des mots clés aussi simple que « investir à », « potentiel économique de » suivi du nom de la ville. De nombreux documents issus des chambres de commerces ou des cabinets en gestion de patrimoine donneront un premier éclairage.