Dans la famille résidence avec services, la cible d’achat est large touchant étudiants, seniors, touristes. L’investisseur peut d’ailleurs panacher pour diversifier ses risques tout en profitant de l’avantage fiscal de 11 % induit par la loi Censi-Bouvard.
Les résidences avec services ne sont pas récentes. Elles ont été lancées à la fin des années 70 pour dynamiser le secteur du tourisme et étaient déjà, à l’époque, accompagnées de mesures fiscales. Au fur et à mesure, l’offre s’est diversifiée pour viser les étudiants, les seniors actifs et valides mais aussi les personnes dépendantes. Et les avantages fiscaux ont fluctué mais sont toujours là et à priori jusqu’en décembre 2016.
Chiffre clé
5 400 résidences avec services ont été vendues en 2013 selon la Fédération des promoteurs.
Un marché immobilier diversifié
Les stations de mer ou de montagne font le plein et les résidences avec services (piscine, spa, salle fitness, fourniture de linge, ménage…) y sont plébiscitées. La résidence de tourisme en ville prend son envol, alimentée par une clientèle de touristes mais aussi par une clientèle d’affaires, les sociétés préférant louer des appartements que réserver des chambres d’hôtels. Les étudiants recherchent des studios fonctionnels avec kitchenette mais aussi quelques services comme salle de sports, caféteria…
Les seniors actifs recherchent également des résidences comportant des salons pour prendre le thé, jouer aux cartes, se retrouver pour discuter, voire déjeuner ensemble ou avec la famille dans le restaurant de la résidence. Enfin, les personnes âgées dépendantes apprécient les Etablissements d’Hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad) avec parties communes, jardin… La demande est là, très hétérogène.
Censi-Bouvard : une loi simple et efficace
- Une réduction d’impôt de 11 % . Celle-ci est calculée sur le prix de revient de l'acquisition et sur une période de 9 ans. Soit 3 667 € par an pour un achat de 300 000 €.
- Aucune zone A, B1, B2, C à prendre en compte.
- Aucune contrainte de plafonnement de loyers ni de revenus des locataires.
- La récupération de la TVA. Le prix d’achat est toujours donné hors taxe, la TVA pouvant être récupérée sous réserve de garder le bien pendant 20 ans. Si ce n’est le cas, l’investisseur est redevable de la TVA au prorata temporis. Cette possibilité de récupérer la TVA est la contrepartie de la location de son bien en bail commercial de 9,10 ou 11 ans et non d’un bail classique d’habitation. En ajoutant cette récupération totale de la TVA à la réduction de 11 %, l’avantage fiscal s’élève à 31 %.
Le levier fiscal dope la rentabilité de la résidence de tourisme et fait passer cette rentabilité de 7 % à 9,5 % »
Bruno Derville, directeur général de Pierre et Vacances Conseil Immobilier
Investir dans une résidence de services
Dans une résidence avec services, l’investisseur signe un bail commercial avec la société qui exploite l’immeuble. Il est en quelque sorte locataire de cette société qui s’occupe de tout : trouver un ou des locataires selon la cible recherchée, s’occuper de la gestion, faire les travaux nécessaires dans les parties communes… Aussi est-il prioritaire de s’enquérir de la notoriété et de la capacité de l’exploitant pour être sur de percevoir des loyers. En effet, faute de locataires, l’avantage fiscal est repris.
Les points clés à retenir
- Répartir sa mise de fond sur deux cibles d’investissement pour diversifier les risques.
- Acheter un bel emplacement pour trouver des locataires et s’assurer d’une valorisation à terme.
- Etre exigeant sur la qualité de l’exploitant sur qui repose la réussite de la résidence.
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