Comment acheter un logement neuf à deux ?

Lorsqu’il s’agit d’acheter un bien immobilier, la notion de couple est abstraite. En effet, chaque couple (mariés, pacsés ou concubins) répond à des règles spécifiques, qui auront un impact sur cet investissement commun loin d’être anodin.

Couple marié : penchez-vous sur votre régime matrimonial

Si vous êtes un couple marié, vous devez essentiellement tenir compte de la présence ou non d’un contrat de mariage. On distingue ainsi 4 cas de figure, chacun apportant son lot de spécificités vis-à-vis du logement commun.

1. Vous n’avez pas signé de contrat de mariage En l’absence d’un contrat de mariage, le régime de la communauté réduite aux acquêts s’applique par défaut. Cela signifie qu’en cas de divorce, tous les biens acquis durant le mariage appartiennent aux deux époux, chacun conservant les biens qu’il a acquis avant le mariage. En ce qui concerne votre logement, s’il a été acquis durant le mariage, il sera divisé en deux parts égales. Enfin, en cas de décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant récupèrera la moitié des biens communs sans avoir à payer de droits de succession.  
2. Vous avez opté pour la communauté universelle Si vous relevez du régime de la communauté universelle, le logement appartient aux deux époux de façon égale, qu’il ait été acquis avant ou après le mariage. De ce fait, en cas de divorce, l’intégralité du patrimoine sera divisée en 2 parts égales.  En cas de décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant sera propriétaire de l’intégralité du patrimoine commun et n’aura aucun droit de succession à payer, dans la mesure où le contrat prévoit une clause d’attribution intégrale. En l’absence de cette clause, le conjoint survivant ne conservera la propriété que de la moitié du patrimoine, tandis que l’autre moitié reviendra aux héritiers du conjoint décédé.  
3. Vous avez opté pour la séparation des biens Si vous êtes mariés sous le régime de la séparation des biens, sachez que vous ne pourrez acheter un bien en commun que si vous établissez une convention d’indivision particulière. La propriété du logement acquis à deux sera répartie entre les deux époux selon leurs quotes-parts, qui sont généralement proportionnelles aux apports de chacun. En cas de divorce, chacun des époux deviendra propriétaire de la part qui lui revient. Dans le cas du décès de l’un des conjoints, le conjoint survivant sera autorisé à vivre dans la résidence principale sans aucune contrepartie durant 1 an. A l’issue de cette année, le conjoint pourra choisir de racheter la part du logement qui ne lui appartient pas, ou de vendre sa part.  
4. Vous avez opté pour la participation aux acquêts La participation aux acquêts est un contrat hybride, répandu en Allemagne et qui tend à se développer en France. Sous ce régime, chacun des époux est propriétaire de tous les biens acquis avant et pendant le mariage. En revanche, si les époux acquièrent ensemble le même logement, ce dernier est indivis, il n’est donc pas commun aux deux époux.

Le régime des couples pacsés

Si vous êtes un couple pacsé, il s’agit de distinguer deux cas de figures afin de déterminer quelles sont les règles qui s’appliquent. En effet, si vous vous êtes pacsés avant ou après 2007, les règles seront strictement inversées.

• Les couples pacsés avant 2007

Si vous vous êtes pacsés avant 2007, sachez que le logement que vous avez acquis à deux appartient pour moitié à chacun des conjoints, à moins que vous ayez explicitement opté pour la séparation des biens lors de la signature. Cela signifie que le logement acquis ensemble est réputé appartenir pour moitié à chacun des partenaires.

En cas de décès, le partenaire survivant pourra demander l’attribution préférentielle de la part du partenaire décédé au moment du partage avec les héritiers.

• Les couples pacsés après 2007

Si vous vous êtes pacsés après 2007, le régime de la séparation des biens s’applique par défaut. Autrement dit, chacun des partenaires récupère ses propres biens en cas de séparation, et la propriété du logement acquis ensemble sera répartie selon la quotité exacte de chacun, inscrite dans l’acte d’acquisition.

En cas de décès, le partenaire survivant aura, comme pour un couple marié, l’autorisation de résider gratuitement dans le logement durant un an. Cependant, les héritiers récupèreront leur part du logement à l'issue de cette année si rien n’a été prévu par le défunt pour faciliter l'héritage de son conjoint, car les partenaires pacsés n’héritent pas l’un de l’autre par défaut. Enfin, si dans votre convention de PACS, vous avez opté pour le régime de l’indivision, les biens acquis ensemble après la conclusion du PACS (logement inclus) seront considérés comme appartenant pour moitié à chacun des partenaires.

Les couples en concubinage

Si vous n’êtes pas mariés, autant le dire tout de suite, au regard de la loi, vous êtes des étrangers l’un vis-à-vis de l’autre. En d’autres termes, en cas de séparation ou de décès, il n’existe aucune protection juridique, ni aucun cadre pour statuer sur le logement acquis ensemble. Cela signifie que si vous achetez un logement neuf en commun, le notaire vous demandera comment vous souhaitez organiser la propriété et la transmission de ce logement en cas de séparation ou de décès. Vous aurez donc le choix entre différentes options.

• Le régime de l’indivision : la solution la plus couramment retenue

Avec le régime de l’indivision, les noms des deux concubins seront apposés sur l’acte notarié, et chacun sera propriétaire du logement proportionnellement à son apport dans le financement.

En cas de séparation, les concubins pourront donc choisir de vendre le bien et de se répartir le montant de la vente proportionnellement leurs apports respectifs. A cet égard, bien que les apports de chacun des concubins ne soient pas toujours égaux, les décisions devront être prises à l'unanimité.

Enfin, en cas de décès de l’un des concubins, par défaut, le concubin survivant récupèrera sa part du logement, tandis que la part du concubin décédé sera transmise aux héritiers. Notez bien que vous pouvez insérer dans la convention d’indivision, une clause de rachat prioritaire de quote-part du concubin décédé, à laquelle les héritiers ne pourront s’opposer.

• La SCI est intéressante pour protéger le concubin survivant en cas de décès

En créant une Société Civile Immobilière (SCI), les concubins ne sont pas propriétaires de leur logement, ils deviennent associés de la SCI qui en est propriétaire, et dont ils détiennent les parts à hauteur de leur apport.

Elle est particulièrement intéressante si vous souhaitez renforcer la protection de votre conjoint en cas de décès. En effet, sachez que grâce à ce montage, chacun des concubins possède la moitié des parts en nue-propriété et possède également l’usufruit sur les parts détenues par l’autre concubin. Ainsi, en cas de décès, l’usufruit détenu par le concubin décédé ne se transmettant pas aux héritiers, le concubin survivant récupère alors l’entière propriété de ses parts et conserve également l’usufruit des parts de son concubin décédé. Il se retrouve donc usufruitier de l’ensemble des parts, mais les héritiers ne peuvent prétendre à aucun droit.

• La tontine peut être envisagée dans des cas très particuliers

La clause de tontine, une fois insérée dans l’acte d’achat, permet au concubin survivant de devenir l’unique propriétaire du logement. Elle permet donc une entière protection des concubins en cas de décès de l’un d’eux, mais comporte l’inconvénient d’exclure les héritiers, et notamment les parents ou les enfants, d’autant plus si certains d’entre eux sont issus d’une précédente union.

Enfin, sachez que le concubin survivant sera exonéré de droits de succession, mais il sera redevable des droits payés en cas de vente, et ces droits s’élèvent à 60 % du prix du bien, si sa valeur est supérieure à 76 000 €.

La tontine constitue donc une solution pour les couples qui ne risquent pas de pénaliser leurs héritiers, et qui possèdent un bien dont la valeur est faible.

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