Dans la majorité des cas, les logements collectifs sont vendus avant leur construction, sur plan. Il n’est donc pas aisé de se projeter dans son futur appartement. Les étapes de la construction sont soumises à des règles spécifiques du Code de la construction et de l’habitat.
Vous êtes en contact avec un promoteur, le pilier du projet
Le promoteur assure le suivi des démarches financières, administratives et techniques. Il s’engage à livrer le logement à une date précise mais il n’est pas rare que les délais soient dépassés. Tout dépassement du prix est à sa charge. N’hésitez pas à vous renseigner sur le promoteur avant de signer : dispose-t-il de certaines références ? Appartient-il à un groupe solide ? A-t-il réalisé d’autres projets dans la région, ou ailleurs ? Dans ce dernier cas, le plus éclairant serait de récupérer des témoignages d’anciens clients, pour s’assurer un minimum de la fiabilité du promoteur en question.
Vous signez un contrat de réservation
Dans le cadre de la Vefa, l’acquéreur paraphe un contrat de réservation et verse, sur un compte bloqué, un dépôt de garantie. Le montant du dépôt est de 5 % du prix de la vente si le délai de construction du logement n’excède pas un an, et de 2 % si ce délai est compris entre 1 et 2 ans.
Que retrouve-t-on dans un contrat de réservation ?
Plusieurs éléments doivent y figurer :
- La surface habitable, même approximative (elle sera établie définitivement à la fin de la construction)
- Le nombre de pièces principales
- La liste des pièces de service, dépendances et dégagements.
- L’emplacement du logement dans le lotissement ou l’immeuble.
- Les matériaux utilisés pour construire la maison.
- Le prix prévisionnel de la vente ou définitif.
- La date du futur contrat de vente.
- Les conditions légales de dépôt de garantie.
L’absence d’une de ces mentions est susceptible d’entraîner l’annulation du contrat. Vous recevrez le contrat de réservation à domicile par lettre recommandée.
Qu’est-ce qu’une vente en Vefa ?
D’après l'article 1601-3 du Code civil, la vente en l’état futur d’achèvement : le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à la réception des travaux.
Vous payez en fonction des avancées des travaux
Les droits sur les constructions, dans le cadre de la Vefa, sont réglés au fur et à mesure de la réalisation des étapes des travaux. En pratique, ils sont de :
- 35 % à l’achèvement des fondations, dans lesquels sont compris les 5 % versés lors de la signature du contrat de réservation.
- 35 % à la mise « hors d’eau », à savoir lorsque la toiture est posée.
- 25 % à l’achèvement de l’immeuble.
- 5 % à la remise des clés, moment qui concrétise le transfert de propriété. Ces 5 % peuvent être consignés le temps de vérifier la conformité de la construction avec les prescriptions du contrat.
Il existe plusieurs garanties dans le neuf :
- La garantie de parfait achèvement : elle oblige, sur une durée d’un an, le promoteur à réparer tous les défauts signalés par courrier recommandé.
- La garantie décennale : elle couvre les désordres graves mettant en danger la solidité de l’immeuble ou rendant le logement impropre à l’habitation. Sa durée est de dix ans.
- L’assurance dommages ouvrage, obligatoire pour le maître d’ouvrage, son mandataire ou le vendeur : elle garantit le financement des travaux lié à la garantie décennale. Vérifiez bien que le promoteur a contracté ce type d’assurance. De mauvaises surprises peuvent survenir.
Les points clés à retenir
Il est absolument indispensable de vérifier la crédibilité du promoteur avant de s’engager, par contrat de réservation, dans une Vefa. Bien entendu, à chaque visite de chantier, n’hésitez pas à poser toutes les questions qui vous paraissent utiles. A la signature du contrat de réservation, insistez pour que l’on vous verse des indemnités de retard si la maison n’est pas livrée dans les temps (c’est souvent ce qui arrive). Cela vous permettra de faire face à des frais de location.
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