Avant de vous installer dans votre appartement, de nombreux acteurs sont intervenus dans le processus de construction de l'immeuble. Découvrez les petits secrets des promoteurs pour « monter » un programme de logements neufs.
Trouver le terrain : un casse tête pour les promoteurs
La qualité intrinsèque du terrain, mais aussi sa localisation vont jouer un grand rôle pour déterminer le succès d’un projet de promotion immobilière. Une fois le terrain trouvé, s’il veut pouvoir présenter aux autorités publiques un projet crédible dans le cadre d’une demande de permis de construire, le promoteur doit réaliser ou faire réaliser un certain nombre de vérifications techniques ou juridiques regroupées sous l’expression d’« étude de faisabilité ». Elle se décompose en un volet géotechnique (nature du sol, pollution éventuelle…), architectural (configuration générale du bâtiment et de ses extérieurs, nombre et surface des logements, choix des matériaux…) et administratif (cohérence générale du projet avec les règles locales d’urbanisme et les normes en vigueur).
Chiffre clés
Entre le moment de la signature du contrat de réservation et la remise des clés, deux à trois années s’écoulent en moyenne.
Entre 3 et 6 mois pour obtenir un permis de construire
Pour un projet de grande envergure et qui concerne un immeuble collectif, les collectivités locales se réservent un plus grand délai de réflexion que pour un logement individuel. Une fois que le dossier complet de demande de permis de construire est déposé, la phase d’instruction est susceptible de durer entre trois et six mois selon les cas, contre deux mois maximum pour un pavillon par exemple.
Bon à savoir
Ce délai permet aux autorités d’appréhender le projet dans toute sa complexité, et constitue aussi l’occasion de négocier en direct avec le promoteur de nombreux points de détail : la couleur des volets, la largeur des balcons ou le revêtement de la façade peuvent avoir toute leur importance si la ville ou le quartier sont soumis à des critères particuliers d’urbanisme.
Plus le programme a du succès, plus le chantier démarre vite
A ce stade, la construction effective de l’immeuble reste soumise à de nombreux aléas. Elle dépendra en grande partie du succès rencontré par la commercialisation du projet (diffusion de brochures publicitaires, signature des premiers contrats de réservation...). Il est impératif pour le promoteur qu’au moins 30 à 50 % des logements de l’immeuble fassent rapidement l’objet d’une réservation. A défaut, aucune banque n’acceptera de lui prêter les fonds nécessaires pour l’achat du terrain et la construction.
Au moment où la première pierre est posée, le projet de construction d’immeuble a donc quasiment atteint son aboutissement. Les clients sont étroitement associés aux différentes phases du chantier (visites régulières, envoi de photographies…), jusqu’à la date convenue pour la livraison et la visite de réception du bien, au cours de laquelle le propriétaire devra inspecter les lieux et formuler ses réserves par écrit. Afin d’éviter un incident ou la découverte d’une anomalie imprévue, de nombreux promoteurs convient leurs clients à une visite de pré-réception au moins un mois auparavant : une excellente manière de corriger les dernières imperfections avant la livraison de votre logement.
Vrai ou faux : peut-on s’opposer à la construction d’un immeuble ?
- VRAI, sous certaines conditions. Dès que le panneau d’affichage est implanté sur le terrain concerné, un voisin qui estimerait que le projet est irrégulier peut consulter le dossier en mairie, déposer un recours gracieux auprès du maire et, en l’absence de réponse dans les deux mois, demander l’annulation du permis de construire devant le tribunal administratif.
- Si le projet est validé, le voisin peut malgré tout mettre en avant un préjudice d’agrément (ombre, dégradation de son panorama) et solliciter à ce titre une réparation financière.
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