Philippe Jarlot : « Notre credo construire des logements de qualité à des prix abordables »

SeLoger. Pouvez-vous nous présenter MDH Promotion en quelques mots ?

Philippe Jarlot. Bien sûr. Maîtrise et Développement de l’Habitat, plus connue sous le nom de MDH Promotion est une entreprise qui a une vingtaine d’années. Tout en mettant l’accent sur les classes moyennes, notre objectif, c’est de toucher à peu près tous les types de populations. Cette année, nous allons livrer 360 logements en Île-de-France (1ère et 2ème couronne). Cela correspond à 2 % environ du marché francilien. Nous avons pour particularité de ne pas passer par les réseaux bancaires traditionnels. Par conséquent, nous sommes très « B to C » (des entreprises aux particuliers), c’est-à-dire que les ¾ de nos projets immobiliers sont vendus à des particuliers qui achètent pour habiter. 

Vous ne ciblez donc pas en priorité les investisseurs mais plutôt les personnes souhaitant acquérir leur résidence principale ?

Tout-à-fait. Le rôle de MDH Promotion, dans sa dimension sociale, c’est de permettre au plus grand nombre d’accéder à la propriété. Pour info, en France, il y a à peu près 55 % de propriétaires. Mais si l’on retire les maisons individuelles, on tombe alors à une proportion de propriétaires oscillant entre 20 et 25 %. Bien évidemment, tous les Français ne peuvent -ni ne veulent - devenir propriétaires. Mais au vu de l’allongement de la durée de la vie et de la problématique des retraites, ceux qui en ont la capacité ont tout intérêt à faire l’acquisition de leur résidence principale.

Frais de notaires réduits, pas de travaux à prévoir… Contrairement à ce que croient la plupart des gens, en 2015, acquérir un logement neuf pouvait coûter moins cher que d’acheter de l’ancien. Le marché du neuf souffrirait-il d’un déficit de communication ?

Je serais tenté de dire oui… Mais l’arrivée du PTZ + pourrait bien changer la donne. Si le neuf peut coûter moins cher que l’ancien, c’est parce que les taux d’intérêt sont extrêmement bas, de l’ordre de 2 %. Si l’on bénéficie du PTZ + et que l’on achète pour 200 000 € dans de l’ancien, pour les mêmes mensualités, on pourra acheter un logement d’une valeur de 240 000 € dans le neuf. Pour autant, si le nombre de logements neufs vendus en France a augmenté de 20 %, en 2015, la part de propriétaires résidents n’a pas bougé. Contrairement à celle des investisseurs qui a progressé. 

Quel est le portrait-robot des personnes auxquelles vous permettez d’accéder à la propriété ?

Notre clientèle est essentiellement familiale. C’est d’autant plus vrai que MDH Promotion fait partie de ces rares promoteurs immobiliers qui n’hésitent pas à proposer plus de 20 % de 4 pièces dans leurs programmes. Alors qu’il est non seulement plus facile mais aussi plus rentable de vendre des 2 et 3 pièces. Mais nous partons du principe qu’en proposant du collectif de qualité et en offrant aux gens la possibilité d’habiter dans de beaux appartements spacieux, nous leur donnons une alternative à la maison individuelle.

Quelle est la proportion d’investisseurs dans vos programmes immobiliers ?

Entre 20 et 25 %. Je tiens à préciser qu’il s’agit pour la plupart d’investisseurs locaux que nous ne sommes pas allés chercher mais qui nous ont contacté eux-mêmes. Ils sont d’ailleurs très heureux que les 3/4 des logements soient occupés par des propriétaires résidents. Leur présence constitue indéniablement un gage de qualité et de rentabilité. 

Quel est le budget moyen de vos clients ?

En 2ème couronne, l’enveloppe moyenne est autour de 180 000 €. Pour un 4 pièces, il faudra compter autour de 220 000 €. En 1ère couronne, le budget moyen sera plutôt de 300 000 €.

Comme vous l’évoquiez, les taux des crédits immobiliers sont bas. Quel impact cela a-t-il sur votre activité ?

La principale répercussion de ce niveau exceptionnellement bas des taux d’intérêt bancaires sur notre activité, c’est tout simplement que nous n’avons pas de stock. Sur les 360 logements que nous livrons cette année, seuls quatre d’entre eux n’ont pas encore trouvé preneurs. 

Le crowfunding immobilier a le vent en poupe. Que vous inspire ce phénomène ?

Il ne faut en aucun cas voir dans le crowfunding un quelconque substitut au promoteur traditionnel. À mon sens, l’intérêt que peut représenter le crowfunding immobilier pour un promoteur établi comme MDH Promotion, c’est qu’il permet, une fois que l’opération est sortie du risque, de ne pas devoir attendre qu’elle soit terminée pour récupérer nos fonds propres. Ces investisseurs vont en quelque sorte servir de relais.

Un mot sur les Promoteurs du Grand Paris dont MDH fait partie ?

Nous réunir à six promoteurs (MDH Promotion, Becarre, Bricqueville, Cibex, Paris Ouest Promotion et Pierre Étoile), tous acteurs de l’immobilier francilien, nous a permis d’asseoir considérablement notre notoriété et d’augmenter notre visibilité sur le web, via lespromoteursdugrandparis, notre site Internet. Pour info, le Grand Paris, ce ne sont pas moins de 1 500 logements neufs sur l’ensemble de l’Île-de-France. Pour donner une ordre d’idée aux internautes, à nous six, nous représentons près de 10 % du marché francilien offert aux particuliers.

Pouvez-vous nous présenter vos programmes en cours ? Notamment sur la résidence Puzzle Parc à Bondoufle ?

Il s’agit d’un projet immobilier avec lequel notre directeur commercial a eu un véritable feeling. Aujourd’hui, en 2ème couronne, la plupart des promoteurs misent sur des logements de faible superficie et qui coûtent le moins cher possible. Estimant qu’il y avait une demande émanant de gens prêts à payer un peu plus cher pour avoir des biens de qualité et plus spacieux, notre directeur commercial a pris le parti d’aller à contre-courant de la tendance actuelle. Par exemple, alors que rien ne nous y obligeait, nous avons fait le choix de construire tous les parkings de la résidence en sous-sol.

Puzzle Parc, à Bondoufle, une résidence de 63 logements, nichée au coeur d'un parc ©DR

De même, plutôt que de ne proposer que des petits logements, nous avons décidé de construire 15 maisons d’une superficie de 90 m2 chacune. Plutôt que de faire sortir de terre un immeuble de 40 logements, nous avons préféré construire deux bâtiments de 20 logements chacun. Ce qui nous a permis d’orienter tous les appartements plein sud et de les doter d’une terrasse. L’accent a donc été mis à la fois sur la qualité de vie et la qualité architecturale. Ça nous a coûté plus cher en termes de coûts de construction mais les ventes nous ont donné raison et nous avons gagné notre pari.  

Quels sont vos projets et vos objectifs à fin 2016 ?

D’ici 2017, nous allons démarrer près de 800 logements. Et avec les promoteurs du Grand Paris, ce sont plus de 2 000 logements qui vont sortir de terre en Île-de-France. Je dois avouer que la résidence de Meulan me tient particulièrement à cœur. Il s’agit d’une résidence séniors de 80 lots qui sera associée à une résidence de logements classiques de 70 lots. De même, à Chessy, ce sont 130 logements – dont 25 % de logements sociaux –  qu’il est prévu de construire. Et là encore, l’accent a été mis sur l’architecturale et la transparence urbaine.