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Dispositif Pinel : comment calculer sa réduction d'impôt ?

Dispositif Pinel : comment calculer sa réduction d'impôt ?

Si vous avez pour projet d’investir dans l’immobilier locatif neuf, pour notamment bénéficier du dispositif Pinel, il est important pour vous de savoir comment se calcule votre (future) réduction d’impôt.

Dispositif Pinel : comment calculer sa réduction d'impôt ?

Sommaire

Pour calculer votre réduction d’impôt, basez-vous sur le prix de revient

Certes vous savez que la réduction d’impôts Pinel correspond à 12 %, 18 % ou 21 % du prix d’achat de votre logement (selon votre durée d’engagement de location), qui lui, ne doit dépasser 300 000 €. Cependant, le calcul de votre réduction d’impôt se fait sur le prix de revient global de votre investissement.

Pour obtenir ce dernier, basez-vous sur la manière dont vous avez acheté ce logement :

  • Si vous avez acheté neuf ou en VEFA de manière « classique », votre prix de revient sera : prix d’achat du logement + les frais annexes (frais de notaire, commissions éventuelles, taxe de publicité foncière, droits d’enregistrements, TVA…).
  • Si vous avez fait construire le logement neuf, additionnez le prix du terrain + le coût de construction + les équipements indispensables (sanitaires, cuisine, chauffage, électricité…) pour obtenir le prix de revient.
  • Si vous avez acheté un bien neuf inachevé, vous obtiendrez votre prix de revient en additionnant le prix d’acquisition, les frais divers, le montant d’achèvement des travaux (extérieurs et intérieurs).

Une fois que vous avez votre prix de revient, notez que la base de calcul de la réduction Pinel est plafonnée dans deux sens : 300 000 € pour le prix de revient, et 5 500 € par m². Cela signifie que si votre achat en loi Pinel dépasse l’un de ces deux plafonds, l’excédent ne sera pas pris en compte dans l’abattement fiscal.

Il est possible dans certains cas que le prix de revient soit inférieur à 300 000€ mais que le prix par m² reste supérieur à 5 500€, notamment dans les zones Abis (Paris et sa proche banlieue). Dans ce cas, le plafond par m² prévaut sur le plafond de prix de revient.

Quelles sont les méthodes de calcul de la réduction d’impôt Pinel ?

Tout d’abord, pour comprendre simplement le calcul de la réduction d’impôt Pinel, vous devez savoir que les réductions correspondent à 2 % par an pour un engagement locatif de 6 ans ou de 9 ans. Si vous vous engagez à louer votre bien 12 ans, vous bénéficierez de 2 % de réduction par an jusqu’à la dixième année, puis 1 % la onzième et la douzième année. Voici plusieurs exemples de calculs pour vous aider à comprendre la réduction d’impôt Pinel, prenant en compte les 3 durées d’engagement locatif et différents cas de figure :

  • Pour un investissement de 280 000 €, pour un bien de 55 m² avec un engagement de 6 ans, la réduction totale sera de : 275 000 € * 12% = 33 000€, la réduction annuelle sera de 5 500 € (car 33 000 €/6).
  • Pour un investissement de 170 000 € pour un logement de 35 m² avec un engagement de 9 ans, le plafond est respecté, car 170 000 / 35 = 4 857€. De ce fait, la réduction fiscale se fera sur le prix total, soit 170 000€. Elle reviendra donc à 30 600 € pour 9 ans de mise en location, soit 3 400 € par an.
  • Vous investissez dans un studio de 28,7 m² au prix de 275 000 € et vous vous engagez à le louer durant 12 ans. Le plafond de surface est légèrement dépassé car 275 000 / 28,7 = 9 581 € par m². On ne retient donc que le plafond 28,7 x 5 500 = 157 850 €. La réduction fiscale sera appliquée donc sur cette base uniquement.Votre réduction fiscale sera donc de 33 148 € pour 12 ans de location, ou 2 762 € par an.
  • Vous avez acheté un logement inachevé de 72 m² à 200 000 €, et les travaux complémentaires vous ont coûté 155 000 €. Le prix de revient de votre achat est donc de 355 000 €. Le plafond d’acquisition étant dépassé, mais pas celui du prix au m², votre réduction fiscale ne s’appliquera que sur 300 000 € de votre achat. Si vous vous engagez à le louer 9 ans, vous bénéficierez d’une réduction totale d’impôt de 54 000 €, ou 6 000 € chaque année.
Bon à savoir

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