En achetant, sous le dispositif Pinel, un logement neuf loué à titre de résidence principale, l’investisseur se constitue un patrimoine et améliore ses revenus tout en réalisant une économie d’impôt.
Un dispositif chasse l’autre pour attirer l’investisseur. Depuis près de 30 ans, le scénario est le même car rien de telle qu’une carotte fiscale pour séduire un investisseur, doper la promotion et élargir l’offre locative. Et le dispositif Pinel n’échappe pas à cette tendance mais s’avère plus attractif que son prédécesseur, le Duflot.
Bon à savoir
Le dispositif Pinel n’est pas cumulable avec les autres dispositifs de défiscalisation immobilière comme Malraux, ou Censi-Bouvard. Il rentre dans le plafond des niches fiscales fixé à 10 000 € par an.
Les atouts de la défiscalisation Pinel
- La réduction d’impôt est à géométrie variable et se décline en trois versions selon la durée de location : 12 % sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, 21 % sur 12 ans. L’investisseur n’est donc pas enfermé dans un carcan de longue durée. A lui de choisir sa durée d’investissement selon sa stratégie patrimoniale : reprendre rapidement le logement pour y vivre, attendre et percevoir le plus longtemps possible des loyers.
- L’enveloppe de prix ouvrant droit à la défiscalisation optimale ne peut dépasser 300 000 €. Au-delà de cette somme, c’est le système de l’amortissement et non de la réduction d’impôt qui se met en route.
- Les 300 000 € peuvent se porter sur un seul bien ou sur deux pour diversifier les risques.
- Le logement peut être loué à des ascendants ou descendants sous réserve qu’ils ne fassent pas partie du foyer fiscal de l’investisseur. Avec un bémol pour les descendants : pendant la période louée à ses enfants, l’investisseur ne peut faire jouer la défiscalisation.
Les obligations à respecter avec le Pinel
Des plafonds de loyers établis selon 4 zones géographiques sont à respecter :16,72 €/m² en zone A bis, 12,42 €/m en zone A, 10 €/m² en zone B1 et 8,69 €/m² en zone B2. Ces plafonds sont de l’ordre de 20 % en deçà de ceux du loyer libre constaté dans le secteur approprié.
Des plafonds de ressources sont également à prendre en compte en fonction des zones géographiques et de la composition de la famille. Ces plafonds ne sont pas pénalisant pour l’investisseur dans la mesure où près de 80 % des français rentrent dans ce niveau de revenus.
Bon à savoir
La réduction d’impôt ne joue que dans les communes de plus de 50 000 habitants pour éviter de construire dans des secteurs où il n’y a pas un gros besoin locatif.
Comment investir au mieux tout en profitant du bonus fiscal ?
En préambule, il faut savoir que l’avantage fiscal ne doit pas occulter la règle primordiale d’un bon placement à savoir l’emplacement par rapport aux transports, aux écoles, à l’environnement. Dans le cadre d’un investissement, s’y ajoute la demande locative.
- Sur quelles villes se positionner ?
Il faut bien évidemment se concentrer sur des métropoles régionales où la dynamique économique est forte et induit des mutations professionnelles, mais aussi captent une forte population étudiante. Certaines villes classées auparavant en zone B1 comme Lille, Lyon, Marseille ou Montpellier ont été ainsi upgradées et se trouvent désormais en zone A. D’autres villes comme Caen ou le Havre passent de B2 en B1. Pour les investisseurs, le loyer applicable est donc plus élevé.
- Quel type de surface privilégier ?
Tout dépend du budget de l’investisseur mais aussi de sa stratégie patrimoniale, sans compter l’effet Pinel pour les petites surfaces par le biais du coefficient multiplicateur qui les avantage.
Les petites surfaces. Elles se louent plus chères mais elles font l’objet d’un turn-over important. Ce qui occasionne des frais d’entretien mais aussi des périodes de vacance entre deux locations.
Les grandes surfaces. Elles sont recherchées par des familles et font l’objet de location de plus longues durées. Au niveau des locations, le loyer servi à l’investisseur est moins cher mais s’inscrit dans la pérennité.
Les points clés à retenir
- Ne pas se focaliser sur la carotte fiscale qui n’est qu’un « bonus »
- Cerner le marché locatif de la ville, voire du quartier
- Ne pas hésiter à louer en deçà des montants autorisés. Mieux vaut louer moins cher mais percevoir un loyer. Sans revenus locatifs, l’avantage fiscal est repris.
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