Le dispositif Pinel renforce l’attractivité du placement. En prenant en compte ses points forts, l’investisseur améliore son avantage fiscal et dope son rendement. Explications.
La loi de finances pour 2015 a définitivement entériné le dispositif Pinel, le renforçant par rapport à sa première mouture de 2014.
Par rapport au Duflot, le Pinel permet de ne s’engager que sur 6 ans
Nous recommandons cette durée quitte à renouveler ultérieurement l’opération. Par ailleurs, la possibilité de louer à sa famille sans que l’avantage fiscal soit figé pendant ce laps de temps est aussi un atout majeur.
Jean Paul Matteï, notaire à Paris
1 - Un avantage fiscal adapté à la durée du placement
Dans la limite d’un montant de 300 000 € pouvant porter sur un seul logement ou sur deux logements, l’investisseur a le choix entre trois réductions d’impôt :
- 12 % pour un engagement de location de 6 ans. Ce qui autorise une réduction maximale de 36 000 € ou 6 000 € par an.
- 18 % pour un engagement de location de 9 ans. Ce qui ouvre droit à une réduction de 54 000 € ou 6 000 € par an.
- 21 % pour un engagement de location de 12 ans. Ce qui permet une réduction de totale de 63 000 € ou 5 250 € par an.
Conseil SeLoger
Lorsque le montant de la réduction annuelle dépasse celui de l’impôt dû par le contribuable, le solde ne se reporte pas sur l’imposition des années suivantes. Aussi, pour optimiser votre opération, vous pouvez calculer votre montant d’imposition et acheter un bien à un prix qui permet de profiter à fond de la réduction annuelle.
2 -Des zones à fort potentiel locatif
Pour éviter de construire n’importe où et plus particulièrement dans des secteurs où il n’y a pas de demande locative, la défiscalisation Pinel n’est possible que dans les zones où l’offre locative est inférieure à la demande, à savoir :
- A bis : Paris et 28 communes de sa proche banlieue.
- A : le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur, le Genevois français.
- B1 : agglomérations de plus de 250 000 habitants.
- B2 : agglomérations de plus de 50 000 habitants après agrément du préfet.
Bon à savoir
Pour coller davantage au marché, certaines villes ont « migré » depuis le 1 er octobre 2014. Ainsi des villes comme Lille, Lyon, Marseille, Montpellier sont passées en de B1 en A et Caen, Dijon, Le Havre de B2 en B1.
3 - Des plafonds de loyers et de revenus proches du secteur libre
Plafonds de loyers : Bien avant qu’il ne soit question de l’encadrement des loyers, les loyers des logements neufs proposés dans le cadre d’un dispositif fiscal ont été plafonnés. Ceux du dispositif Pinel n’échappent pas à la règle :
- 16,72 €/m² en zone A bis.
- 12,42 €/m² en zone A.
- 10 €/m² en zone B1.
- 8,69 €/m² en zone B2.
Bon à savoir
A ces plafonds légèrement inférieurs à ceux du marché libre s’applique un coefficient multiplicateur qui augmente le plafond du loyer pour les petites surfaces, celles-ci se louant proportionnellement plus cher que les grandes.
Plafonds de ressources L’un des buts du dispositif Pinel étant de permettre aux ménages à revenus intermédiaires de se loger, l’investisseur ne peut louer qu’à des locataires ne dépassant pas un certain niveau de revenus. Le plafonnement des ressources est fixé en fonction de la composition du ménage et de la zone géographique.
Bon à savoir
Si au cours du bail, les revenus de votre locataire progressent, vous ne serez pas requalifié par l’administration fiscale.
4 - Un logement loué à la famille
Grande nouveauté du dispositif Pinel, la possibilité de louer à un descendant ou à un ascendant, à une double condition :
- l’un ou l’autre ne doit pas être rattaché au foyer fiscal de l’investisseur.
- l’un ou l’autre doit remplir les conditions de plafonds de loyers et de revenus.
5 - Un rendement dopé par la réduction d’impôt
Le calcul du rendement locatif brut. Celui-ci s’obtient en divisant le loyer annuel par le prix du logement. Ainsi, un 2 pièces de 46 m² acquis 160 000 € à Caen et loué (zone B1) à 12,42 €/m² génère annuellement 6 900 € et dégage un rendement brut de 4,3 %.
L’avantage fiscal de 18 % dans le cadre d’un logement loué 9 ans est de 2 % par an.
Chaque année de l’avantage fiscal, le rendement est de 6,3 %.
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Les points clés à retenir
- Faire le tour des agences locales pour savoir quel type de surface retenir.
- Comparer les loyers neufs avec ceux de l'ancien. Ne pas hésiter à louer un peu en dessous du plafond de loyers pour être sûr d'avoir un locataire, faute de quoi l'avantage fiscal est repris.
- Diversifier les achats pour répartir les risques et pour diversifier la rentabilité.
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