Philippe Cazes : « Chez Sogeprom, nous avons à cœur de replacer l’usager au cœur du débat »

SeLogerneuf. Pouvez-vous nous présenter Sogeprom ?

Philippe Cazes. Nous occupons la place de 11e promoteur immobilier national toutes activités confondues, mais nous sommes le 8e promoteur sur l’activité des logements. Nous proposons une très large palette d’activités qui vont de l’immobilier d’entreprise aux locaux commerciaux en passant par le logement résidentiel.  L’activité de Sogeprom couvre l’ensemble du territoire national via son réseau de filiales et de partenaires. Cette proximité assurée sur l’ensemble des sujets traités constitue l’un des piliers du Groupe, qui peut ainsi garantir au quotidien une présence pragmatique, honorer des partenariats concrets et mener à bien des opérations de façon effective.

Qu’est-ce qui distingue Sogeprom de ses concurrents ?

Notre groupe fait preuve d’une grande souplesse. Notre taille nous permet de nous adapter rapidement. En clair, nous pouvons répondre aussi bien à des projets de faible dimensionnement (de l’ordre de 30 à 40 logements) qu’à des projets de plus grande envergure, tels que des réinventions de quartiers et des restructurations de ZAC, voire de centres-villes. C’est là tout l’enjeu du concept d’Energies Positives que nous avons développé. En faisant travailler ensemble plusieurs pôles d’activité, nous fédérons les talents et créons ainsi des synergies au sein de notre groupe. Gagner en souplesse et en réactivité nous permet d’être en mesure de livrer rapidement des bureaux, du commerce ou du logement.

Sogeprom développe un nouveau concept d’énergies positives sous le sigle « e+ ». © DR

Quel est le crédo de Sogeprom ?

Sogeprom a lancé un projet d’entreprise ayant pour objectif l’innovation et l’audace. La priorité est de replacer l’usager au cœur du projet immobilier sur son lieu de vie, lui donnant un sens, et d’anticiper les besoins de nos futurs acquéreurs. Pour cela, on repense le foncier, on imagine des solutions constructives les plus pertinentes. On développe et on encourage une approche transversale des projets, qui combine intelligemment données techniques, commerciales et marketing, on déploie une vision globale des solutions urbaines intégrées réunissant nos différentes expertises métier.

Comment sont conçus vos logements ? 

Plutôt que de créer un produit tout fait auquel futurs acquéreurs devront s’adapter, nous préférons réfléchir en amont à l’usage qu’ils en feront, que ce soit en termes de fonctionnalité du logement mais aussi d’évolution des modes de vie. Par exemple, il pourrait prendre l’envie à l’un de nos clients de modifier son trois-pièces en un grand deux-pièces parce que son fils aîné a quitté la maison ? Ce sont ces axes que nous travaillons en priorité afin de répondre le plus efficacement aux demandes de nos clients.

Quel est le profil-type de vos clients (primo-accédants, investisseurs…) ?

En Île-de-France, notre clientèle se compose principalement de primo-accédants. Mais les investisseurs trouvent aussi leur compte dans nos réalisations sans pour autant que celles-ci leur soient destinées en priorité. En effet, s’il achète l’un de nos produits, un investisseur pourra, au terme de son placement, revendre facilement son bien à un acheteur qui en fera sa résidence principale. Pourquoi ? Parce qu’il s’agira d’un logement de qualité, bénéficiant de belles finitions, dans lequel il sera agréable de vivre et qui aura été pensé pour ses occupants. 

Des frais de notaires réduits, pas de travaux à prévoir… Devenir propriétaire dans le neuf peut bien souvent revenir moins cher que dans l’ancien. Pour autant, peu de gens le savent. À quoi cette méconnaissance du public est-elle due ?

Je dirais plutôt que l’immobilier neuf gagne à être connu. À mon avis, il s’agit surtout d’une habitude de consommation de certains clients qui ont tendance à privilégier l’immobilier ancien. Bien souvent parce que le fait de pouvoir voir ce qu’ils achètent les rassure. Par conséquent, beaucoup de gens passent à côté des nombreux avantages liés aux logements neufs : PTZ, frais de notaire réduits… Mais aussi des charges pondérées parce que les habitations neuves sont moins énergivores que les logements anciens, pas de gros travaux de type « ravalement de façade » à prévoir, la possibilité de bénéficier d’un logement « sur-mesure », etc. S’il est de qualité et bien situé, un logement se revendra facilement.

Quelle est votre stratégie pour séduire les investisseurs ? 

Je ne parlerai pas de « stratégie de séduction » vers les investisseurs. C’est avant tout nos projets, de par leurs caractéristiques (emplacement, prix, plans adaptables…) qui plaisent à nos clients. Le fait d’acquérir un logement dans une résidence, comportant une part importante de propriétaires occupants, permet aussi à l’investisseur d’être rassuré sur l’avenir de son acquisition. La liquidité de son logement sera aussi un point déterminant. Compte tenu de la diversité de typologies proposées dans nos projets (du studio aux 5 pièces), nos investisseurs pourront aisément revendre soit à un autre investisseur ou à une personne souhaitant en faire sa résidence principale.

En quoi investir dans le neuf constitue-t-il un bon placement ?

Aujourd’hui, investir dans l’immobilier permet de mettre son épargne à l’abri des fluctuations boursières notamment. En effet, sur le long terme, on constate que l’immobilier reste le placement le plus sûr. C’est encore plus vrai en ce moment, avec des taux d’intérêt historiquement bas. Pour peu que l’on achète un bien immobilier au bon endroit et au bon moment, on est à peu près sûr de ne pas avoir de mauvaise surprise au moment de la revente. Investir dans la pierre, c’est donc investir en bon père de famille.

Pourquoi vos clients font-ils le choix d’une construction neuve (sécurité, garanties, sur-mesure, financement) ?

Acheter dans le neuf permet de s’offrir un logement « sur-mesure », c’est-à-dire un bien qui réponde véritablement à ses besoins : superficie, emplacement, etc. C’est l’un des avantages de l’achat sur plan. De plus, en achetant dans le neuf, on n’a pas à soucier de gros travaux – notamment de rénovation - qu’il faudra bien financer. Fiscalement, opter pour un logement neuf est également très avantageux.

Comment choisissez-vous les lieux des constructions ?

Le choix d’un lieu de construction répond toujours à un besoin. Si un secteur offre de belles perspectives d’évolution,  alors nous nous positionnons sur cet emplacement. Que nous construisions à Paris Intra-muros, dans la première couronne, dans les Hauts-de-Seine ou en Seine-Saint-Denis, la démarche reste la même : répondre à un besoin. Voire l’anticiper. 

Quelles sont les particularités de vos résidences ?

Chez Sogeprom, nous nous efforçons de faire en sorte que nos résidences s’articulent véritablement autour de leurs occupants. L’idée, encore une fois, c’est de penser nos logements en fonction de l’usage qui en sera fait par les personnes qui y vivront. C’est donc à nous de faire en sorte que nos logements soient parfaitement adaptés à nos futurs clients et pas à nos clients de devoir s’adapter à nos logements. De plus, nous apportons un soin particulier à la qualité de nos constructions.

En quoi le niveau historiquement bas des taux d’intérêt auquel viennent s’ajouter des dispositifs comme le PTZ ou encore la loi Pinel ont-ils contribué à booster votre activité ?

Nous ressentons effectivement les effets de dispositifs tels que le PTZ et l’investissement en loi Pinel. Pour autant, ce ne sont pas ces mesures qui déclenchent, à elles seules, l’acquisition d’un logement neuf chez nos clients. En effet, en IDF, 60 % de notre clientèle achète un logement pour en faire sa résidence principale. En revanche, il est indéniable que le PTZ a largement contribué à aider bon nombre de primo-accédants à franchir le pas et à faire l’acquisition d’un logement neuf.

Quel bilan tirer de cette année 2016 en termes de prises de commandes ?

Nous sommes satisfaits de nos résultats pour l’année 2016. J’ai d’ailleurs pu constater que nous revenions à des volumes de réservations comparables à ceux de 2011 qui était une année faste en terme d’immobilier. C’est très encourageant.

Diriez-vous qu’il y a trop de normes dans le secteur de la construction ?

Il est vrai que les normes changent souvent. Mais si elles sont appliquées intelligemment, ces normes ne constituent pas un frein à la construction. Il faut bien garder à l’esprit que les normes sont une garantie de sécurité et de pérennité de leurs logements pour les acheteurs dans le temps.

Un mot sur le crowfunding immobilier ?

Parce qu’il donne la possibilité d’investir dans un bien immobilier même si l’on a pas les moyens de l’acheter dans sa totalité, le crowfunding constitue une alternative intéressante.

Parmi vos nombreuses réalisations, de laquelle tirez-vous le plus de fierté ?

Il n’y a pas une réalisation plus qu’une autre mais plutôt le fait de participer à la réinvention de nouveaux quartiers et de contribuer à leurs évolutions positives. Pour exemple, nous intervenons sur un projet de grande envergure dans le 18e arrondissement de Paris proche de la Porte de la Chapelle où, à terme, un nouveau quartier verra le jour.