7 clés pour bien comprendre le contrat de réservation de votre logement neuf

À quoi ça sert, un contrat de réservation ?

La vente d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA), c’est-à-dire d'un bien immobilier que vous choisissez sur plan et payez au fur et à mesure de sa construction, est très réglementée (articles 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation). Moyennant le versement d’un dépôt de garantie et la signature d’un contrat dit de réservation (aussi appelé « contrat préliminaire »), votre achat se verra considérablement sécurisé. En effet, le promoteur immobilier se trouvera alors dans l’obligation de vous réserver le logement que vous aurez choisi. 

Est-ce que c’est obligatoire ?

Bien qu’il vous protège considérablement, le contrat préliminaire n’est pas un passage obligé en cas de VEFA. Par conséquent, rien ne vous empêche de signer directement le contrat de vente définitif sans passer au préalable par la case « contrat de réservation ». 

Quelles formalités devez-vous accomplir ?

Il est impératif que le contrat de réservation soit rédigé par écrit. Un simple accord verbal serait réputé nul. En revanche, il n’est pas nécessaire de recourir à un notaire. Vous pouvez donc vous contenter d’un acte sous seing privé. De même, le contrat de réservation n’est pas soumis à l’obligation d’enregistrement (art. 1840 du CGI).

Quelles sont les mentions devant figurer au contrat de réservation ?

Parce qu’il a pour but de déterminer les conditions de la vente de votre futur logement, le contrat de réservation devra obligatoirement contenir certaines informations relatives :

• aux parties elles-mêmes (vos coordonnées ainsi que celles du promoteur), 
• au logement (superficie, nombre de pièces, localisation dans l’immeuble ou le lotissement, matériaux et techniques utilisés lors des travaux, équipements des parties privatives, etc.). 

Le contrat de réservation doit aussi mentionner

Sous peine de nullité, l’article R. 261-26 du Code de la construction de l’habitation (CCH) qui s’applique aux ventes d’immeubles à construire, prévoit ainsi que le contrat de réservation mentionne : 

• le prix de vente prévisionnel du logement, 
• les éventuels prêts que le réservataire (c'est-à-dire vous) obtiendra du réservant, 
• la date de conclusion de la vente (le contrat de réservation n’étant qu’un avant-contrat), 
• le délai dans lequel les travaux seront réalisés,
• ainsi que le rappel des conditions légales vous permettant de renoncer à son achat (et accessoirement de récupérer votre dépôt de garantie). 

Pouvez-vous changer d’avis après avoir signé ?

En application de l’art 210 de la loi « Macron », vous disposez désormais de dix jours (contre sept auparavant) pour renoncer à votre achat et faire machine arrière en faisant jouer votre droit de rétractation (aucun frais ne vous seront demandés et vous n'aurez à justifier d’aucun motif particulier). Ce délai commence à courir dès le lendemain de « la première présentation de la lettre notifiant l’acte » (par lettre recommandée ou par remise en mains propres). Attention, s’agissant de jours calendaires, les dimanches et les jours fériés sont comptabilisés. 

Quels sont les cas qui permettent d’annuler la vente ?

Outre le délai de rétractation de 10 jours, il est possible de récupérer le dépôt de garantie et d’annuler la vente si l’un ou l’autre de ces cas de figure survient :

• Vous n’obtenez pas le prêt immobilier que vous avez sollicité pour financer l’acquisition du logement neuf car la banque vous le refuse.
• Le prix de vente est supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel.
• Le logement, une fois achevé, a subi des modifications importantes si l’on compare le résultat à ce qui était mentionné et décrit dans le contrat de réservation.
• L’un des équipements promis dans le contrat de réservation n’est finalement pas installé ou construit.
• Le maître d’ouvrage n’achète pas le terrain d’assiette de l’opération envisagée, quelle qu’en soit la cause.
• L’une des garanties d’achèvement ou de remboursement ne peut être mise en place.
• Le maître d’ouvrage n’obtient pas le permis de construire, ou si ce dernier ne devient pas définitif.

Le versement d’un dépôt de garantie est-il obligatoire ?

Qui dit contrat de réservation dit aussi dépôt de garantie. Eh oui, c’est en contrepartie du paiement de cette somme (versée sur un compte spécial ouvert chez le notaire ou dans une banque à votre nom) que le vendeur ou le promoteur immobilier s’engagera à vous réserver votre logement. Le montant du dépôt de garantie dépend du délai séparant la date de signature du contrat de réservation de celle de l’acte de vente proprement dit : 

• 5 % maximum du prix si le délai est inférieur à un an. 
• pas plus de 2 % s’il est compris entre un an et deux ans.

Dans quels cas récupèrerez-vous votre dépôt de garantie ?

Que les choses soient claires. Ce n’est pas vous que la signature du contrat de réservation engage à proprement parler mais bien le vendeur/promoteur immobilier. Pour autant, renoncer à votre achat impliquera que vous renonciez aussi à votre dépôt de garantie… Celui-ci devra toutefois vous être restitué dans un délai de trois mois si : 

• le prix de vente final dépasse de plus de 5 % le prix prévisionnel mentionné au contrat préliminaire, 
• votre prêt bancaire vous est refusé, 
• la VEFA n’est pas régularisée dans les délais prévus (et que ce retard est imputable au vendeur ou au promoteur),
• vous faites jouer votre droit de rétractation (dans les 10 jours qui suivent la première présentation de la lettre),
• le logement n’est pas conforme à la description qui en avait été faite dans le contrat de réservation (par exemple, il manque un ou plusieurs des équipements prévus).

Quel délai entre le contrat de réservation et l’acte de vente ?

Dans le cadre de l’acquisition d’un logement neuf, le contrat de réservation fait office d’avant-contrat, une sorte de compromis de vente qui scelle l’accord entre les deux parties et qui énonce les droits et les devoirs de chacun en attendant la signature de l’acte de vente définitif qui aura lieu chez le notaire. Le contrat de réservation devient d’ailleurs un compromis de vente 10 jours après la signature, si l’acquéreur ne s’est pas rétracté.

Mais contrairement à une transaction immobilière dans l’ancien, le délai qui s’écoule entre ces deux signatures est nettement plus long. Dans le cas de l’achat d’un logement ancien, déjà achevé, le délai est d’environ 3 mois entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte de vente définitif chez le notaire. Dans le cadre d’un logement neuf, en général la signature du contrat de réservation intervient avant le début de la construction, et il peut donc s’écouler plusieurs mois, voire davantage. En moyenne, ce délai est de 2 ans.

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