VEFA : 5 points à scruter avant de signer votre contrat de réservation

1. Attardez-vous sur le contenu du contrat de réservation

Tout contrat de réservation d’un logement neuf vendu en VEFA doit obligatoirement mentionner certains éléments :

• Une description détaillée de votre futur logement (surface habitable, nombre de pièces, localisation dans l’immeuble s’il s’agit d’un appartement ou au sein du lotissement dans le cas d’une maison individuelle).
• Un prix prévisionnel.
• Une date (prévisionnelle, elle aussi) à laquelle le contrat de vente sera signé chez le notaire.
• Une date de livraison.
• Une annexe technique (description des éléments collectifs, nature et qualité des matériaux utilisés, etc.).

 2. Étudiez le montant du dépôt de garantie

Dans un contrat de réservation, le réservataire (c’est-à-dire vous) est tenu à verser un dépôt de garantie au réservant (le promoteur ou le vendeur immobilier) sur un compte bloqué (chez le notaire ou dans une banque). Cette somme est limitée à 5 % du prix de vente s’il est prévu que le contrat soit signé dans l’année et à 2 % si le délai d’attente est inférieur à deux ans. Une fois passé le délai de rétractation de dix jours, vous pouvez vous désengager de la vente. Mais en dehors des cas prévus par la loi (VEFA qui ne serait pas régularisée dans les délais prévus, logement non conforme à sa description…), vous devriez alors dire bye-bye à votre dépôt de garantie. En clair, plus le dépôt de garantie sera élevé, plus vous payerez cher votre liberté de vous désengager…

3. Demandez à voir les plans du logement

Au stade du contrat de réservation, il arrive qu’aucun plan du logement ne soit disponible. Si toutefois vous appreniez l’existence d’un plan, sautez sur l’occasion pour demander au promoteur immobilier ou au vendeur de vous en remettre un exemplaire. Quand bien même le plan en question ne serait pas définitif, y jeter un œil pourra se révéler très instructif. Plus tôt vous demanderez à ce que des modifications soient effectuées, plus vous aurez de temps pour contrôler leur réalisation. Car c’est bien connu : mieux vaut prévenir... Mais attention, chaque changement (comme remplacer de la moquette par du parquet ou changer des prises électriques, par exemple) vous sera facturé.

4. Enquêtez sur la fiabilité du promoteur

Avant de signer, interrogez-vous sur la solidité du promoteur immobilier chargé de la construction de votre futur logement. Quelles sont ses références ? À quoi ressemblent ses précédentes réalisations ? Les programmes auxquels il a été associé par le passé ont-ils été menés jusqu’à leur terme ? Bref, ouvrez l’œil. Mais rassurez-vous : le contrat de réservation vous protège. Au cas où le promoteur devrait renoncer à l’opération (trop peu de logements ont été réservés), vous récupéreriez votre dépôt de garantie. 

5. Mettez à profit votre délai de rétractation pour éplucher le contrat

Durant les dix jours qui suivront le lendemain de la réception de votre contrat de réservation signé (voire les 14 jours si vous avez été démarché à votre domicile), recueillez des avis de professionnels de l’immobilier (architectes, entrepreneurs, juristes, associations de consommateurs, agences départementales d’information sur le logement). Une fois tous les renseignements pris et les documents scrutés à la loupe, n’hésitez pas à vous rendre à l’endroit où votre futur logement est censé sortir de terre. Il n’est jamais trop tard pour vous projeter… Mais gare à ne pas dépasser le délai de rétractation qui vous est imparti. Si vous souhaitez finalement vous rétracter, il vous suffit de rédiger un courrier formulant au promoteur votre souhait de renoncer à votre acquisition. Vous pouvez lui remettre cette lettre en main propre, ou lui adresser par courrier recommandé avec accusé de réception. Le promoteur a alors 21 jours pour vous restituer intégralement votre dépôt de garanti. Aucune pénalité ne peut vous être imposée.

Et après la signature du contrat de réservation ?

Quelques mois après la signature du contrat de réservation de votre logement en VEFA, si vous ne revenez pas sur votre décision pendant le délai de rétraction, viendra le moment de signer l'acte de vente. Cette étape est essentielle puisqu’elle constitue le point de départ du transfert de propriété entre le promoteur immobilier et l’acquéreur. Concrètement, la signature de l’acte de vente engage le promoteur à vous livrer le bien immobilier dès l’achèvement des travaux. Précisons qu’une copie de l’acte de vente doit vous être envoyée par lettre recommandée, ou bien vous être remise en main propre au moins 1 mois avant le jour de la signature. Ce délai doit vous permettre de vérifier le contenu de l’acte. En outre, le jour de la signature, la présence de toutes les parties (le promoteur et vous-même) est requise. En ce qui concerne le contenu de l’acte de vente, plusieurs éléments doivent obligatoirement y être précisés. Ils sont rassemblés dans trois parties distinctes : la partie normalisés, la partie développée et les annexes. La partie normalisée intègre les informations concernant la publicité foncière et le calcul des impôts et taxes (identité du notaire, coordonnées de l’acquéreur et du promoteur, prix de vente du bien, conditions de révision…). La partie développée contient les informations liées au bien immobilier (délai de livraison prévu, garanties et assurances, etc.). De leur côté, les annexes intègrent notamment le règlement de la future copropriété, les plans de l’immeuble et de l’appartement, les diagnostics techniques obligatoires (DPE, ERP, termites, métrage Carrez) ou encore les attestations de conformité de la Réglementation Environnementale 2020, ou RE 2020.