Achat dans le neuf : attention aux frais intercalaires VEFA !

Lorsque l’on achète un bien immobilier ancien, la banque verse le montant du financement en une seule fois au vendeur par l’intermédiaire du notaire le jour de la signature de l’acte authentique. Dans ce cas de figure, vous remboursez chaque mois une part du capital et une part d’intérêts d’emprunt.

Dans le cas d’un logement neuf en VEFA, le paiement du prix s’effectue par palier : dès qu’une partie de la construction est achevée, le promoteur fait un appel de fonds à la banque et celle-ci lui verse un pourcentage du prix, encadré par la loi.

Cette situation engendre des intérêts supplémentaires : il s’agit des frais intercalaires VEFA. En effet, les banques ne prêtent jamais gratuitement, et ces intérêts sont dus car la banque réalise un financement anticipé du logement neuf, pas encore achevé.

Même si vous ne commencez pas à rembourser le logement neuf avant la remise des clés, vous allez donc tout de même devoir prévoir le paiement de mensualités correspondant à l’assurance emprunteur et aux intérêts intercalaires VEFA durant la période de construction.

Les intérêts intercalaires VEFA sont calculés en fonction du montant emprunté à la banque et du prix du logement neuf. À titre d’exemple : vous achetez un bien neuf en VEFA dont le prix de vente est de 170 000 €, et vous empruntez cette somme avec un taux d’intérêt à 3,90 % sur 20 ans, hors assurance emprunteur.

La construction doit durer 12 mois. Le montant du financement étant versé par palier, le constructeur va réaliser les appels de fonds suivants au fur et à mesure que la construction avance :

• Le premier appel de fonds de 30 % a lieu à l’achèvement des fondations, soit 51 000 €. A partir de cette date, vous commencez à payer les intérêts sur cette somme pendant 12 mois, soit 51 000 * 3,90 % = 1 989 €. 1 989 / 12 = 165,75 €, que vous devrez réglez chaque mois au titre des frais intercalaires VEFA.
• Lorsque le promoteur annonce que la toiture est posée et que l’étanchéité des terrasses est réalisée, le promoteur réalise un nouvel appel de fonds de 35 % du prix du logement neuf, soit 59 500 €. Le montant des intérêts intercalaires progresse donc également, puisqu’ils s’élèvent à 51 000 + 59 500 = 110 500 * 3,90 % = 4 309,50 €. 4 309,50 / 12 = 359,12 € mensuels.

Dans le cas d’un achat immobilier nécessitant un financement de la part de la banque et dont le paiement du bien s’effectue par palier, il est impossible d’éviter le paiement des intérêts intercalaires VEFA. En revanche, certaines banques peuvent accepter de décaler ce paiement, en le reportant à la remise des clés.

Vous devrez donc payer les frais intercalaires VEFA sous forme de mensualités majorées, ou sous forme d’un taux de crédit plus élevés. La banque ne renonce donc pas à percevoir cette somme correspondant aux intérêts intercalaires, elle vous permet simplement de n’avoir aucun frais lié au crédit immobilier pendant toute la durée des travaux. Mais pensez à demander à la banque de vous fournir des documents simulant les différents scénarios possibles : le paiement des intérêts intercalaires, des mensualités majorées à la remise des clés ou un taux de crédit plus élevé. Cela vous permettra de comparer les montants additionnels totaux pour ces différentes options, et d’opter pour celle qui entraîne le moins de frais.

 Pour éviter de payer les intérêts intercalaires durant la période de construction du logement neuf en VEFA, vous devez demander une franchise totale. Cela diminue la charge financière durant la construction, mais alourdit les mensualités par la suite.