Comment évaluer les charges post-achat d'un logement neuf ?

Logement neuf : pensez aux charges de copropriété !

En tant que copropriétaire dans une résidence neuve, vous êtes soumis au paiement de charges de copropriété. Ces charges sont destinées à l’entretien des parties communes (gros œuvre du bâtiment, escalier, ascenseur, jardin…). Le montant annuel des charges de copropriété est défini par le budget prévisionnel, qui est préparé par le syndic et voté par l’assemblée générale. Notons que dans une résidence neuve, le fonctionnement de la copropriété entraîne des charges bien moins importantes que dans un immeuble ancien. De plus, si la copropriété est créée à partir du moment où les acquéreurs reçoivent leur logement, c'est-à-dire lors de la visite de livraison, les nouveaux copropriétaires n’ont pas de charges de copropriété à prévoir avant un certain temps. En effet, le montant prévisionnel des charges annuelles est établi par le syndic de copropriété lors de sa première assemblée générale. Il est ensuite réévalué chaque année en fonction des besoins de l’immeuble. Précisons que depuis le 1er janvier 2017, la plupart des copropriétés doivent mettre en place un « fonds de travaux », visant à anticiper le financement des travaux à faire sur la copropriété (réfection de la toiture, mise aux normes de l’ascenseur, ravalement obligatoire, etc.). Ce « fonds de travaux » est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires : les sommes versées doivent être supérieures ou égales à 5 % du budget prévisionnel.

Et n'oubliez pas la taxe foncière ni la taxe d’habitation…

Dans l’immobilier ancien, les nouveaux propriétaires doivent normalement s’acquitter de la taxe foncière. En revanche, dans le neuf, ils peuvent bénéficier d’une exonération pendant deux ans (hors taxe d'enlèvement des ordures ménagères), à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement de la construction. Précisons que cette exonération ne concerne pas la Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM), qui reste due. Pour bénéficier de l'exonération de la taxe foncière, l'acheteur doit déposer au centre des finances publiques une déclaration dans les 90 jours qui suivent l'achèvement de la construction. Dans le cas contraire, l'exonération ne sera applicable que pour la période restant à courir après le 31 décembre de l'année suivante. Néanmoins, cette exonération n’est pas applicable dans toutes les communes. En effet, certaines villes ou intercommunalités peuvent, sur délibération, maintenir leur part et donc rendre l'exonération seulement partielle. D'autres municipalités peuvent aussi décider de maintenir l’exonération totale uniquement pour les biens financés par des prêts conventionnés ou des prêts aidés par l'Etat pour un montant inférieur ou égal à 50 % de leur coût, ou encore par des prêts à taux zéro (PTZ). En outre, depuis 2021, chaque ville a la possibilité de plafonner l'exonération à hauteur de 50 à 90 % de la base imposable. Si la ville décide de maintenir la part qui lui revient, ou d'accorder une exonération seulement partielle, cela aura des conséquences importantes pour l'acquéreur, dans la mesure où les parts communales de l'impôt foncier sont souvent les plus importantes. De son côté, la taxe d’habitation qui était obligatoire dans toutes les communes, sera totalement supprimée pour tous les ménages dès 2023. Les acquéreurs de logements neufs n'ont donc plus à s'en préoccuper. 

Les autres frais post-achat à ne pas négliger

En dehors des charges de copropriété et des impôts locaux, d’autres frais annexes ne sont pas à négliger quand on achète un logement neuf. L’acquéreur doit notamment conserver une enveloppe pour couvrir les frais de déménagement. Achat de cartons, location d’un véhicule, frais de péage et d’essence… de nombreux postes de dépenses sont à prendre en compte. De plus, si contrairement à l’ancien, l’acquéreur n’a pas de travaux à prévoir, il doit toutefois penser aux frais d'ameublement et de décoration de son logement neuf, en particulier s'il s'agit de son premier bien immobilier. Enfin, l’acheteur ne doit pas oublier les éventuelles facturations lors des changements de contrats d’énergie ou de fournisseur d’accès à Internet… de « petits » frais qui, une fois cumulés, peuvent peser lourd dans un budget mensuel.