Une copropriété ne peut légalement se passer de syndic et lorsqu’il s’agit d’un immeuble neuf, le syndic doit déjà être en place. C’est pourquoi le promoteur désigne un syndic provisoire, avant que les copropriétaires ne se réunissent en assemblée générale pour la première fois.
Dans l'immobilier neuf, le promoteur nomme le syndic provisoire
Lorsqu’un immeuble neuf est sur le point d’être achevé, la nomination du syndic devient une priorité, car une copropriété ne peut fonctionner sans syndic. C’est la raison pour laquelle, en l’absence de la totalité des copropriétaires et d’une assemblée générale, c’est toujours le promoteur qui nomme le tout premier syndic de copropriété. Ce choix est entièrement laissé à son initiative, mais il est également provisoire. Cette nomination permet simplement de faire fonctionner correctement la copropriété dès l’emménagement des premiers copropriétaires.
La mise en concurrence du syndic est obligatoire, il faut donc être prévoyant et proposer la candidature d’autres syndics que le syndic provisoire. Le recueil des différentes candidatures doit donc être effectué avant la première assemblée générale.
Puis les copropriétaires prennent le relai
Lorsque la première assemblée générale de copropriété est organisée, les copropriétaires peuvent nommer le syndic, indépendamment du choix initialement fait par le promoteur. Pour que cette nomination puisse avoir lieu, elle doit cependant être inscrite à l’ordre du jour et apparaître dans les convocations qui sont adressées aux copropriétaires. N’importe quel copropriétaire peut proposer un syndic, il suffit de demander que cette proposition soit adressée par lettre recommandée (courrier ou mail), au syndic actuel. Enfin, notez que pour que le nouveau syndic soit nommé, il doit remporter la majorité absolue des voix, c’est-à-dire la moitié plus une des voix de tous les copropriétaires.
Quelles sont les obligations du syndic de copropriété ?
Le rôle du syndic de copropriété est incontournable, car c’est grâce à lui que la copropriété fonctionne. Parmi les missions du syndic, on retrouve notamment :
- L’entretien et la conservation de l’immeuble. Cela implique de commencer par assurer l’immeuble contre les risques tels que l’incendie, les dégâts des eaux, la responsabilité civile. Dans le cas d’un immeuble neuf, le syndic doit constater les malfaçons sur les parties communes l’année suivant la réception des travaux, et demander à l’entrepreneur de réaliser les travaux de réparation. C’est également le syndic qui met l’entrepreneur en demeure d’exécuter les travaux en cas de difficultés, et qui invoque les différentes garanties en cas de désordres dans les parties communes.
- La tenue de la comptabilité du syndicat des copropriétaires. Il doit établir le budget prévisionnel correspondant aux dépenses prévues, une estimation des dépenses et recettes de l’année à venir, et le notifier aux copropriétaires avant chaque assemblée générale ordinaire. Le syndic organise également la répartition des charges, recueille le montant des charges de chaque copropriétaire et gère la trésorerie de la copropriété.
- Plus généralement, le syndic se charge de toute la gestion de l’immeuble : l’établissement du règlement de copropriété, le recrutement éventuel d’un(e) gardien(ne), l’intervention d’un dépanneur pour l’ascenseur par exemple.
Au cours de la première assemblée générale, le syndic doit obligatoirement ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat. Il doit également porter à l’ordre du jour les appels de fonds spéciaux pour faire face aux travaux d’entretien et de conservation des parties communes.
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