Vous avez acheté un logement neuf sur plan ? Une fois la construction terminée, vous deviendrez copropriétaire. Mais quel est le réel fonctionnement d’une copropriété dans l'immobilier neuf ?
Dans l'immobilier neuf, un syndic de copropriété provisoire est désigné
Un immeuble neuf devient une copropriété à la livraison des premiers lots. Un syndic de copropriété provisoire doit être désigné par le promoteur. Les contrats de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) et le règlement de copropriété mentionnent le nom du syndic. Celui-ci doit gérer l’achèvement des travaux, la livraison des parties communes, les finitions de certaines installations et être attentif à la gestion des malfaçons et des défauts de conformité non privatifs en relation avec l'assurance dommages-ouvrage. Par la suite, il devra assurer le bon fonctionnement et l’entretien des parties communes et administrer l’immeuble (gestion administrative, gestion des comptes, gestion des salariés de la copropriété, etc.). Le syndic provisoire est également chargé d’organiser, sous un délai de 12 mois, une assemblée générale de copropriété. Lors de cette première réunion, les copropriétaires pourront choisir de désigner un nouveau syndic, avec la mise en concurrence obligatoire de plusieurs contrats, ou de renouveler le mandat avec leur syndic provisoire.
Obligatoire, le règlement de copropriété définit les règles de fonctionnement d'un immeuble et précise les droits et les devoirs des copropriétaires.
Et pour les programmes livrés par tranches ?
Si un programme immobilier neuf est livré en plusieurs phases, la situation est plus complexe concernant la mise en place de la copropriété. En effet, dans le cadre d’un projet de construction d’une résidence neuve, un premier immeuble peut être achevé et habitable, tandis que les suivants sont encore en chantier. Dans ce cas, contrairement à ce que l’on pourrait penser, l'application du statut de la copropriété n’est pas repoussée jusqu'à l’achèvement des autres immeubles de la résidence neuve. Le syndic de copropriété et le règlement de copropriété sont tout de même mis en place afin que les copropriétaires de l’immeuble achevé ne subissent pas de carence, ce qui serait très insécurisant : on parle alors de « lots transitoires ». Cela signifie que les copropriétaires des lots qui ne sont pas encore livrés deviennent membres du syndicat de copropriété. Ils paient donc les charges et participent aux assemblées générales de copropriété, comme les copropriétaires du premier immeuble achevé.
Les principes de fonctionnement d’une copropriété résultent de la loi du 10 juillet 1965, qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.
Copropriété neuve : quelles sont les obligations des copropriétaires ?
Dans une copropriété neuve, chaque copropriétaire a la jouissance exclusive d'une partie privative (logement, parking, cave…) et partage la propriété des parties communes (escaliers, ascenseurs, toiture, planchers...) avec d’autres copropriétaires. Une assemblée générale de copropriété est organisée chaque année, afin de prendre des décisions nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Chaque copropriétaire y est convoqué individuellement par le syndic. En devenant copropriétaire dans une copropriété neuve, vous devrez payer des charges pour l’entretien des parties communes (nettoyage, assurance, rémunération du syndic…) et des charges liées aux services et équipements collectifs de la copropriété (frais de prise en charge de l’ascenseur, consommation thermique, etc.). Ces charges sont réparties entre les propriétaires en fonction de leur quote-part, qui tient compte de la superficie du lot, de sa situation (étage, exposition…) et de son type d’aménagement. Cette particularité doit être prévue dans le règlement de copropriété.
Depuis 2017, les copropriétés de plus de 10 lots doivent mettre en place un fonds de travaux, visant à anticiper le financement des travaux (réfection de la toiture, ravalement, etc.). Il est alimenté par une cotisation annuelle des copropriétaires, supérieure ou égale à 5 % du budget prévisionnel.
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