Comment fixer le loyer de son logement neuf ?

Logement neuf : un loyer librement fixé ?

Déterminer le montant d’un loyer n’est pas toujours évident pour un propriétaire-bailleur. En effet, même s'il a la possibilité de le fixer librement (sauf en cas de dispositif de défiscalisation, comme Pinel), il doit impérativement prendre en compte l'offre et la demande du marché local, et adapter le loyer de son logement en fonction des prix pratiqués pour des biens similaires. Cela lui permettra d’éviter une carence locative en cas de loyer trop élevé ou de perdre en rentabilité, en cas de loyer sous-évalué. A ce titre, il est important de préciser que les loyers du neuf sont généralement supérieurs à ceux de l'ancien. Notons également que le propriétaire-bailleur pourra, par la suite, augmenter son loyer seulement si la clause contractuelle de révision le mentionne. Dans le cadre d’un renouvellement de bail, il ne pourra pas augmenter son loyer comme il le souhaite : sa majoration est limitée par le prix du marché de sa commune.

Dispositif Pinel : un loyer encadré

Si le propriétaire-bailleur a réalisé son investissement locatif dans le cadre du dispositif Pinel, il a l’obligation de respecter des plafonds de loyer, pour profiter de cet avantage fiscal. Le logement doit donc être loué nu à un prix inférieur d'environ 20 % au marché, et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes. De plus, le logement doit constituer la résidence principale du locataire. Pour rappel, dans le cadre de la loi Pinel, le propriétaire s'engage sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. De son côté, l'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement : 12 % du prix d'achat du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et de 21 % sur 12 ans. Ainsi, les plafonds des loyers sont largement compensés par la défiscalisation dont bénéficie l’investisseur.

Comment fixer le loyer en cas de relocation ?

L'encadrement des loyers à la relocation, c’est-à-dire suite au départ d'un locataire, concerne uniquement les logements situés dans les zones tendues. L'encadrement des loyers ne s'impose que pour les logements loués à titre de résidence principale pour le locataire, que le logement soit loué vide ou meublé. Cependant, il est important de noter que si le locataire précédent est parti depuis plus de 18 mois, on ne prend pas en compte le loyer qu'il versait pour établir le loyer du locataire entrant. Nous pouvons également ajouter que, dans toutes les communes concernées par l’encadrement des loyers à la relocation, le loyer du nouveau locataire ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, sauf si le propriétaire a réalisé des travaux d'amélioration dans le logement ou si le loyer du locataire sortant est sous-évalué par rapport aux loyers du marché.