Face à un marché immobilier neuf en pleine mutation, l’Occitanie reste l’une des régions les plus attractives pour les investisseurs. Mais quelles villes tirent leur épingle du jeu en 2025 ? Analyse des dynamiques locales à Toulouse, Montpellier, Nîmes et Perpignan.
Toulouse : une stabilité des prix qui attire les propriétaires occupants
Capitale économique de la région, Toulouse reste un moteur du marché immobilier neuf en Occitanie. Selon les données de la FPI (Fédération des Promoteurs Immobiliers), le prix moyen du m² habitable dans la Ville Rose atteint 4 467 €/m² au premier trimestre 2025, en légère hausse de +1,1 % par rapport à 2024. Une progression modérée qui contraste avec les tensions observées sur d’autres métropoles françaises.
Cette stabilité des prix s’accompagne d’une transformation du profil des acheteurs : les ventes aux investisseurs s’effondrent de 43 %, ne représentant plus que 31 % des transactions au détail, contre 47 % un an plus tôt. En parallèle, les propriétaires occupants voient leurs réservations progresser de +16 %, avec 364 unités enregistrées. Le marché immobilier du neuf toulousain semble ainsi répondre à une logique résidentielle plutôt que spéculative.
Autre point notable : le stock de logements disponibles diminue de 29 %, limitant l’offre à environ 10,2 mois de commercialisation, contre 15,7 mois un an auparavant. Un contexte qui favorise la valorisation des biens et peut encourager l’achat sur plan.
Montpellier : une métropole en croissance, malgré une offre qui se contracte
Si Montpellier affiche l’un des niveaux de prix les plus élevés d’Occitanie, avec 5 121 €/m² au premier trimestre 2025, la ville se distingue aussi par sa résilience commerciale. Malgré un repli global de 45 % des mises en vente sur l’ensemble du littoral méditerranéen, les réservations nettes dans la Métropole de Montpellier progressent de 40 %, et les acquisitions par des occupants bondissent de 53 %.
Fait rare dans un contexte national marqué par l’attentisme, la demande locale reste vigoureuse. Les investisseurs ne sont toutefois pas totalement absents : le segment enregistre une légère reprise de +15 %, même s’il reste bien en dessous de son niveau de 2024.
À noter que le stock commercial diminue de 28 % sur la métropole, contribuant à une pression sur les prix à moyen terme. Montpellier confirme ainsi son attractivité, portée par une forte dynamique démographique et un bassin économique diversifié.
Contrairement à l’aire Montpelliéraine qui demeure attractive et dynamique, le reste du littoral méditerranéen souffre d’une baisse des réservations à investisseurs de 74 %.
Nîmes : des prix encore contenus pour un potentiel de valorisation
Souvent en retrait par rapport à ses voisines plus médiatisées, Nîmes n’en demeure pas moins une ville à fort potentiel pour les investisseurs à moyen terme. Les chiffres du premier trimestre 2025 indiquent un prix moyen de 3 762 €/m², en progression de +1 % par rapport à 2024, soit un tarif nettement inférieur à la moyenne régionale (4 661 €/m²).
Cette accessibilité relative s’explique en partie par une offre commerciale en fort recul (-49 %), ce qui limite le choix pour les acquéreurs mais renforce les perspectives de revalorisation. Côté demande, les ventes à des propriétaires occupants enregistrent une hausse, illustrant l’intérêt croissant pour la ville.
Pour les investisseurs à la recherche d’un marché moins tendu, Nîmes peut représenter une opportunité, notamment dans les quartiers en reconversion ou à proximité des grands axes.
Perpignan : des prix en baisse, mais une offre toujours abondante
À l’autre extrémité de la région, Perpignan affiche des signaux plus contrastés. Le prix moyen du m² dans l’immobilier neuf chute de 4 % sur un an, pour s’établir à 3 991 €/m². Cette baisse, si elle rend l’investissement plus abordable, témoigne aussi d’un marché sous pression.
L’offre commerciale, bien qu’en baisse de 11 %, reste significative, ce qui peut ralentir une reprise des prix. Toutefois, cette dynamique de recul des prix immobiliers dans le neuf peut séduire les investisseurs en quête de rentabilité brute, notamment sur le segment du locatif classique.
Une région où le pouvoir d’achat immobilier reste élevé
En comparaison nationale, l’Occitanie conserve un bon rapport qualité/prix dans l’immobilier neuf. Cette vaste région du sud-ouest aux paysages diversifiés fait partie de celles où le pouvoir d’achat immobilier reste solide malgré la hausse des taux d’intérêt. À budget égal, les acquéreurs peuvent souvent viser des biens plus grands que dans les métropoles du nord ou du sud-est. Le gain de pouvoir d’achat pour l’achat d’un T3 est d’ailleurs le plus fort à Toulouse, pour laquelle les mensualités sur 20 ans ont baissé de 4 %, suivi de Montpellier avec -3 %(1).
Cette attractivité est renforcée par la qualité de vie, le dynamisme universitaire et la croissance démographique. Même si le marché est marqué par des ajustements, notamment dans les volumes de vente et la baisse des lancements commerciaux, l’Occitanie confirme son statut de territoire stratégique pour les projets d’investissement immobilier.
L’extension du PTZ à tout le territoire, comme le nouveau LLI destiné aux investisseurs, rendent le contexte favorable à l’investissement, notamment en Occitanie où le pouvoir d’achat a progressé.
(1) Baromètre semestriel publié par Empruntis, en partenariat avec Trouver-un-logement-neuf.com
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