Comment créer une SCI ?

SCI : respecter quatre étapes

Régie par les articles de 1 845 à 1 870 du Code Civil, la création d’une SCI peut servir à l’achat, la mise en location ou la construction d’un bien. Dans tous les cas, c’est un bon outil de protection de votre patrimoine, qui offre aussi des avantages et des souplesses dans la gestion. Un des principaux avantages est de simplifier la gestion du patrimoine immobilier des associés et notamment sa transmission. La gestion de la SCI elle-même peut être confiée à un ou plusieurs gérants, qui peuvent être des associés ou des tiers, aux pouvoirs plus ou moins larges, l’ensemble étant défini dans les statuts constitutifs.

La SCI est propriétaire du bien et les associés – au nombre minimum de deux – ne détiennent que des parts sociales ce qui permet aussi d’éviter les contraintes de l’indivision. Pour créer une SCI, il faut respecter 4 étapes : 

1. Constituer le capital social.
2. Rédiger les statuts.
3. Publier un avis de création
4. Constituer et déposer un dossier auprès du Greffe du Tribunal de Commerce.

Constituer le capital social

Tous les associés doivent faire un apport au capital. Le Code Civil ne porte mention d’aucun montant minimum. Il est donc théoriquement possible de créer une SCI avec un capital social d’un euro seulement, mais attention, il est préférable de disposer d’un capital significatif pour effectuer des emprunts auprès des établissements financiers qui y verront un gage de sérieux. 

L’apport peut être réalisé en numéraire, mais également en nature (biens meubles ou immeubles - comme une maison, un appartement...).

En contrepartie les associés bénéficient, comme dans une entreprise, de parts sociales à hauteur de leurs apports.

Rédiger les statuts de la SCI

Librement établis par les associés, les statuts fixent le type de SCI à établir : familiale ou SCI de location, d’attribution (qui a pour objet l’acquisition de biens immobiliers dans le but de les fractionner) ou de construction-vente.

Plusieurs mentions obligatoires doivent y figurer : dénomination sociale, adresse du siège social de la SCI, objet social, capital social, identité du gérant, ainsi que plusieurs clauses régissant le mode de fonctionnement de la société comme la cession de parts sociales ou les prérogatives du gérant (qui peuvent être plus ou moins importantes).

Publier un avis de création dans un journal d’annonces légales

Il convient de publier une annonce légale SCI dans un délai d’un mois suivant la signature des statuts. C’est une obligation légale, destinée à informer les tiers intéressés (partenaires sociaux, investisseurs, créanciers, riverains…).

L’annonce est codifiée et doit correspondre à un modèle très précis avec des mentions obligatoires comme la dénomination sociale, l’adresse du siège social, le montant du capital… et la nature des statuts (acte authentique ou sous-seing privé).

Déposer un dossier auprès du Greffe du Tribunal de Commerce

La constitution et le dépôt du dossier doivent intervenir dans un délai d’un mois après la signature des statuts. Afin d’immatriculer la société pour attribuer la personnalité juridique à la SCI, il est indispensable de déposer un dossier auprès du Greffe du Tribunal de Commerce (GTC) dont dépend votre SCI. Ce dossier doit comporter un certain nombre de pièces justificatives : 

• Le formulaire M0 (Cerfa n°13958*04) dûment complété.
• Un exemplaire original des statuts.
• Une attestation de parution dans le journal d’annonces légales.
• Un certificat de dépôt des fonds lorsque des apports en numéraire ont été effectués.
• Des pièces justificatives ayant trait à la personne du gérant.