Pour bénéficier des programmes très intéressants de défiscalisation immobilière, la loi Girardin, qui vise à favoriser la construction de logements neufs, en Outre-mer, offre des affaires très profitables. Seul impératif faire vite !
Objectif : augmenter l'offre locative en Outre-mer
Les investissements Girardin ont vu le jour avec la loi n° 2003-660 du 21 juillet 2003 de programme pour l'Outre-mer. L'objectif du gouvernement était alors de lutter par tous les moyens contre la pénurie de logements à louer dans certains départements et territoires d'Outre-mer.
Le principe de base du Girardin est relativement simple : contre un investissement locatif réalisé dans le neuf et en Outre-mer, tous les contribuables français peuvent déduire de leur imposition sur le revenu, pendant plusieurs années, une somme non négligeable, dont le montant peut toutefois varier en fonction de plusieurs facteurs (cf infra). Le dispositif est applicable dans toutes les Antilles françaises (Guadeloupe, Martinique, Guyane, Saint-Martin, Saint-Barthélemy...), mais aussi pour la Réunion, Mayotte, la Polynésie française ou encore Saint-Pierre-et-Miquelon.
Bon à savoir
Pour en profiter, vous devez vous décider rapidement et faire l'acquisition d'un bien avant la fin de l'année 2015.
Comment bénéficier du dispositif Girardin ?
La défiscalisation Girardin va prendre fin plus rapidement que prévu. Elle est en effet applicable pour l'acquisition de tout logement neuf dont le permis de construire a été délivré jusqu'au 31 décembre 2012, alors que la date du 31 décembre 2017 était d'abord envisagée par la loi.
Dans la mesure où un permis de construire comporte une durée de validité de trois ans après son obtention, les particuliers encore intéressés doivent maintenant se décider rapidement et faire l'acquisition du bien convoité avant la fin de l'année 2015 !
Au-delà de l'acquisition en direct d'un logement neuf, le bénéfice de la défiscalisation Girardin peut aussi être obtenu via des travaux de réhabilitation d'un logement locatif vieux de plus de vingt ans, ou encore en achetant des parts d'une société de construction immobilière ou d'une SCPI spécialisée en Girardin.
Une réduction d'impôt basée sur la surface du logement
A la différence d'autres dispositifs bien connus comme le Scellier ou la loi Pinel, le Girardin calcule la réduction d'impôt non pas en fonction du prix de revient du bien locatif mais... de sa surface habitable ! La base de calcul s'obtient en multipliant la surface totale du logement (soit l'espace intérieur et éventuellement la terrasse, dans la limite de 14 m² pour cette dernière) par une somme fixée à 2 448 € le mètre carré en 2015.
Un pourcentage s'impute ensuite sur la somme obtenue, afin de déterminer le montant total de la réduction d'impôt. Ce pourcentage varie en fonction de l'année d'obtention du permis de conduire et de l'implantation géographique du bien (zone urbaine sensible ou pas) : il est par exemple de 26 % pour tous les permis de construire délivrés en 2012, mais peut grimper à 45 % pour un permis de construire de 2011 en ZUS.
Calculez votre réduction d'impôt Girardin
Début 2015, Monsieur Reynouard fait l'acquisition, à Cayenne, d'un appartement neuf composé d'une surface habitable de 46 m² et d'une terrasse de 9 m², dont le permis de construire avait été délivré le 30 juin 2012. La réduction d'impôt, étalée sur six ans, s'établit comme suit :
- Base de calcul : (46 + 9) x 2 448 = 134 640
- 26 % de 134 640 = 35 006 €, soit 5 834 € de réduction d'impôt par an pendant six ans.
Un dispositif soumis à des petites contraintes
Les seuls investissements Girardin encore disponibles relèvent du marché de la location dite « intermédiaire », ce qui signifie que le propriétaire doit non seulement s'engager à louer le logement pour une durée minimale de six ans, mais aussi sélectionner un locataire dont les ressources ne dépassent pas un certain plafond, fixé par exemple à 58 555 € pour un couple sans enfant en Guadeloupe ou en Martinique. Attention : l'engagement de location doit par ailleurs prendre effet au maximum six mois après la date de l'achèvement des travaux.
Bon à savoir
- N'oubliez pas que les contraintes spécifiques du Girardin, aussi bien d'un point de vue fiscal que géographique, rendent quasiment indispensable de faire appel à un agent immobilier local.
- A noter enfin qu'il était également possible, jusqu'à récemment, d'investir en Girardin dans une location libre, mais le permis de construire devait être délivré avant le 31 décembre 2011.
Avec son système de calcul basé sur la surface du logement et des pourcentages applicables souvent généreux, la location Girardin s'impose sans conteste comme le plus puissant de tous les outils de défiscalisation immobilière. Il n'en faut pas moins monter l'opération avec prudence, et veiller à la qualité du bien qui vous est proposé.
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