Propriétaire : faut-il obligatoirement s'assurer pour louer un logement neuf ?

Propriétaire-bailleur : s'assurer n’est pas obligatoire mais recommandé

Vous êtes propriétaire d’un logement neuf et vous souhaitez le mettre en location. Sachez que la loi ne vous oblige pas à assurer votre bien immobilier pour le louer. Néanmoins, dans la pratique, il est fortement recommandé de souscrire une assurance habitation, également appelée assurance propriétaire non-occupant (ou assurance PNO). Celle-ci vous garantit une couverture équivalente à l’assurance multirisque habitation. Elle est notamment très utile en cas de vacance locative : elle vous couvre si un sinistre survient, même lorsque le locataire est parti. Dans le cas contraire, si le logement n’est plus occupé, il ne sera plus assuré. Vous serez donc considéré comme responsable d'un éventuel sinistre provenant de votre logement. L’assurance propriétaire non-occupant intervient également pour des sinistres que ne couvrent ni l'assurance de la copropriété, ni l'assurance du locataire, ni l’assurance du voisin (si le sinistre provient de son logement). En outre, précisons que les cotisations de votre contrat d’assurance propriétaire non-occupant sont déductibles de vos revenus fonciers dans le cadre du régime d’imposition réel. L’assurance PNO est donc un bon moyen de protéger votre investissement locatif dans le neuf à moindre coût. Pour avoir une idée - aussi précise que possible - du coût que représente la souscription d'une telle garantie, n'hésitez pas à demander plusieurs devis d'assurance habitation.  

Sinistre : que couvre l’assurance propriétaire non-occupant ?

L’assurance habitation pour propriétaire non-occupant (PNO) couvrira votre logement contre tous les sinistres,  que votre logement soit occupé par un locataire ou non. L’assurance PNO vous permettra notamment de vous protéger grâce à une garantie des risques locatifs (incendie, dégât des eaux, explosion…). Celle-ci est surtout utile si le logement n’est pas occupé par un locataire. En effet, en présence d’un locataire, c’est l’assurance habitation de celui-ci qui couvrira les dégâts. Outre la garantie des risques locatifs, l’assurance PNO comprend une garantie des biens mobiliers, qui permet de couvrir l’ensemble des meubles présents dans le logement : très utile dans le cadre d'une location meublée. L’assurance PNO offre également une garantie « trouble de jouissance » qui vous couvrira en cas de défaut d’entretien ou de vice de construction dans le logement. L’assurance permet également de vous protéger en cas de sinistre provenant de votre logement et se répercutant sur celui de votre voisin. Certaines assurances incluent également des garanties optionnelles : garantie loyers impayés, remboursement des frais d’expertise technique ou encore garantie contre la perte des loyers.

Quelles obligations pour votre locataire ?

Si l’assurance n’est pas obligatoire pour vous, elle l’est pour votre locataire occupant. Celui-ci devra assurer le logement neuf et vous présenter l’attestation d’assurance lors de la remise des clés, puis chaque année. Si le locataire occupant votre logement neuf n’est plus assuré, vous avez la possibilité de mettre fin à la location. Depuis 2015 (loi Alur), si votre locataire ne souscrit pas une assurance, vous pouvez également en souscrire une à son nom et répercuter son coût sur le montant du loyer. Précisons que votre locataire peut souscrire son assurance habitation auprès de la compagnie de son choix. Cependant, quel que soit l’assureur choisi, l’assurance devra le couvrir contre les risques locatifs (dégâts des eaux, incendie, explosion...). Pour être protégé contre les dommages causés à des tiers, votre locataire devra compléter son assurance avec une garantie « recours des voisins et des tiers ». Il peut donc être judicieux de lui préciser cela avant qu’il souscrive un contrat. Notons qu’en cas de sous-location, votre locataire principal est directement responsable des dommages causés par le sous-locataire. Vous pouvez cependant vous retourner directement contre le sous-locataire : celui-ci doit donc également s’assurer en responsabilité civile locative.