Lors de l’achat d’un logement neuf, la question de la surface habitable est essentielle. Elle ne permet pas seulement d’évaluer l’espace à disposition, elle est aussi un critère déterminant pour l'estimation du prix et le confort de vie des futurs occupants. Le calcul de cette surface suit des règles bien précises, qui diffèrent d'autres notions, comme la surface de plancher ou l’emprise au sol. Nous vous proposons de faire le point ensemble sur le calcul de la surface habitable dans un logement neuf.
Qu’est-ce que la surface habitable ?
La surface habitable est définie par l'article R.111-2 du Code de la construction et de l’habitation. Elle correspond à la surface de plancher construite, après déduction de certaines zones non considérées comme utilisables. Plus concrètement, il s’agit de l’espace réellement habitable par les occupants du logement. Elle est mesurée en tenant compte des différentes pièces à vivre, comme les chambres, le séjour ou encore la cuisine.
Pour calculer la surface habitable, on retire :
- les surfaces occupées par les murs et cloisons,
- les cages d’escaliers et les gaines,
- les embrasures de portes et de fenêtres,
- les surfaces avec une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.
Les balcons, terrasses, caves ou encore garages ne sont pas inclus dans le calcul de cette surface, car ils ne sont pas considérés comme des espaces de vie intérieurs.
La surface habitable et la surface de plancher : deux notions à ne pas confondre
Il est important de distinguer la surface habitable de la surface de plancher. Cette dernière inclut toute la surface d’un logement mesurée sur le plancher, mais elle ne déduit pas les zones comme les murs, cloisons ou gaines techniques. Ainsi, la surface de plancher est généralement plus importante que la surface habitable.
De plus, les combles aménageables, les sous-sols et les vérandas sont souvent comptés dans la surface de plancher, mais pas dans la surface habitable, si leur hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre. Cette distinction est primordiale dans le cadre de la réglementation et des permis de construire.
Les règles spécifiques pour les logements neufs
Dans le cadre de l’achat d’un logement neuf, notamment sur plan, la surface habitable doit être clairement indiquée dans les documents contractuels. C'est particulièrement le cas lors d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), où le promoteur doit fournir au futur acquéreur un plan détaillé mentionnant cette surface.
Il est également conseillé de vérifier si la surface habitable annoncée correspond à la réalité lors de la livraison. Pour cela, il est parfois nécessaire de faire appel à un professionnel pour s’assurer que toutes les déductions ont bien été appliquées selon la réglementation en vigueur.
La surface loi Carrez, obligatoire pour les lots de copropriété, répond à des calculs encore différents, puisqu’elle intègre des espaces exclus de la surface habitable, comme les combles aménageables.
La prise en compte des hauteurs sous plafond
Comme mentionné précédemment, l’une des spécificités du calcul de la surface habitable concerne la hauteur sous plafond. Seules les parties d’une pièce avec une hauteur de plafond supérieure ou égale à 1,80 mètre sont comptées dans la surface habitable. Cela signifie que, dans les logements avec des combles aménagés ou des soupentes, les espaces sous les toitures en pente ne sont pas toujours pris en compte dans leur totalité.
Cette règle a pour objectif de donner une estimation réaliste de l’espace réellement utilisable au quotidien. Un espace sous plafond trop bas ne peut en effet pas être considéré comme pleinement fonctionnel.
Le cas des annexes et des surfaces non comptabilisées
Les annexes du logement, comme les caves, garages, sous-sols ou combles non aménagés, ne sont pas incluses dans le calcul de la surface habitable. Même s'ils peuvent être utilisés comme espaces de rangement ou pour d'autres usages, ces lieux ne répondent pas aux critères d'habitabilité définis par la loi.
En revanche, ils peuvent parfois être intégrés dans le calcul de la surface de plancher, qui a une portée plus large. Ces distinctions sont souvent source de confusion, mais elles permettent de comprendre ce que l’on obtient réellement en termes d’espace de vie.
La surface habitable et l’emprise au sol
Une autre distinction essentielle est celle entre la surface habitable et l’emprise au sol. L’emprise au sol désigne la surface totale occupée par la construction sur le terrain, y compris les murs extérieurs et tous les éléments structurels du bâtiment. Elle est surtout utilisée dans le cadre des permis de construire et des réglementations d’urbanisme. Contrairement à la surface habitable, l’emprise au sol inclut des parties non habitables, comme les murs extérieurs et les balcons, et n’a donc pas d’impact direct sur la qualité de vie à l’intérieur du logement.
Ces différents concepts — surface habitable, surface de plancher et emprise au sol — sont donc à connaître et à différencier lorsque l’on achète un logement neuf, que ce soit pour s’assurer d’acheter la bonne taille de logement ou pour respecter les réglementations en matière de construction.
On peut également parfois entendre parler de surface utile : il s’agit de la surface habitable du logement, à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes privatives.
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