VEFA : la remise des clés une étape capitale

Les spécificités d’une vente en VEFA

Également appelée vente sur plans, la VEFA (Vente en l’Etat de Futur Achèvement) est un contrat permettant d’acheter un logement neuf avant qu’il ne soit construit. Une situation particulière qui n’est pas sans risque pour l’acquéreur. Aussi, afin que le logement soit parfaitement conforme aux plans et aux images 3D qui ont été présentés au préalable, le contrat de vente s’accompagne d’un certain nombre de garanties sécurisantes pour l’acheteur. Ainsi, le promoteur ne peut pas réclamer à l’acquéreur le paiement de l’intégralité du prix lors de la signature du contrat de réservation. Le paiement du logement neuf s’effectue en plusieurs étapes, en fonction de l’avancée des travaux de construction. Au moment de la signature du contrat de réservation, l’acquéreur doit uniquement verser un dépôt de garantie. Ce dernier est calculé selon le délai prévisionnel de signature de la vente. Son montant atteint 5 % du prix du bien si le délai de signature de l’acte de vente est d’un an, 2 % si le délai est compris entre 1 et 2 ans. Si l'acte de vente est signé au-delà de 2 ans, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé à l’acheteur. Par la suite, l'acquéreur doit verser :

• 30 % du prix du bien lorsque les fondations sont achevées.
• 35 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture et étanchéité des terrasses).
• 25 % à l’achèvement des travaux.
• 5 % restants, ils seront versés au moment de la livraison.

La livraison et la remise des clés, une étape importante

Pour l’acquéreur, la livraison est toujours un moment très attendu, synonyme de remise des clés ! Toutefois, c’est aussi un moment crucial où il devra s’assurer que le contrat de vente a été respecté, à la lettre. Aussi, le jour de la livraison, veillez à inspecter le logement à la loupe et à vérifier la conformité des travaux à l’aide du descriptif technique. Si vous constatez des défauts importants, vous serez en droit d’indiquer des réserves et de consigner entre les mains d’un notaire ou d’un établissement financier les 5 % du prix de vente. La somme consignée ne sera versée au maitre d’œuvre ou au promoteur que si les travaux sont effectués et les réserves, levées. Cette possibilité de consignation est primordiale. Elle garantit, en effet, à l’acquéreur que les réparations seront bel et bien faites. Dans le cas inverse, l’acheteur peut demander au juge de débloquer les fonds consignés afin d’effectuer les travaux nécessaires, en mandatant d’autres entreprises. C’est un moyen de pression, allant dans l’intérêt des acheteurs !

Vous pouvez visiter le chantier avant chaque appel de fonds !

Lorsqu’un acquéreur achète un logement neuf sur plan, il a obligatoirement le droit à deux visites de chantier : la visite cloison et la visite de livraison. Il faut compter entre 6 et 9 mois entre la première visite et la deuxième visite. Néanmoins, pour s’assurer du bon avancement des travaux et éviter tout litige, il est conseillé de demander au promoteur de visiter le chantier avant chaque appel de fonds. L’Article L231-3 du Code de la Construction et de l’Habitation précise d’ailleurs que le promoteur n’a pas le droit de refuser à l’acquéreur une visite avant un appel de fonds, même si elle n’était pas prévue dans le contrat de vente. Précisons toutefois que tant les clés n’ont pas été remises à l’acquéreur, le logement neuf reste la propriété du promoteur. Le futur propriétaire ne peut donc pas se rendre sur le chantier sans en avoir demandé la permission au promoteur.

Après la livraison du logement neuf, attention à d'éventuels défauts

Après le jour J de la livraison, l’acquéreur dispose légalement d’un délai d’un mois à compter de la remise des clés pour faire l’état des lieux et lister les éventuelles anomalies (ou vices apparents) et donc, compléter la liste des réserves. Problème d’isolation, fuite d’eau... c’est souvent au fil des jours et à l’usage que les défauts sont constatés. Ces réserves doivent obligatoirement être réparées dans un délai d’un an. Par ailleurs, si des vices apparaissent au cours de la première année, sachez que vous êtes protégés par la garantie de parfait achèvement. La garantie biennale vous prémunit, quant à elle, des équipements défectueux, hors gros œuvre. La garantie décennale, enfin, vous couvre des dommages remettant en cause la solidité de l’immeuble ou qui le rendent impropre à l’habitation. Par exemple : d’importantes fissures ou des défauts d’étanchéité.

La réception : une date, elle aussi, très importante !

Attention, la livraison ne doit pas être confondue avec la réception du logement neuf, qui n’implique pas directement l’acquéreur. Intervenant à la fin de la construction, la réception est le moment où le maître d’ouvrage accepte les travaux. Au cours de ce rendez-vous avec les différents prestataires auxquels il a fait appel pour la réalisation du programme immobilier, le promoteur peut émettre des réserves si les travaux n’ont pas été correctement effectués. Dans le cadre d’une VEFA, la date de la réception est également une étape clé pour l’acquéreur. En effet, elle marque le point de départ des garanties légales de la construction, à savoir :

• la garantie de parfait achèvement (GPA).
• la garantie de bon fonctionnement (ou biennale).
• la garantie décennale (dommages ouvrage).

Autant de filets de sécurité que vous pourrez mettre en œuvre, si vous constatez des malfaçons. Attention, cette date est souvent confondue avec celle de la livraison. Dans les faits, elle la précède, généralement, de quelques jours, seulement. Vous ne connaissez pas cette date ? Pensez à exiger une copie du procès-verbal de réception, au moment de la livraison (remise des clés). C’est en effet à partir de la date inscrite sur ce document que vont courir les différentes garanties. Sachez que dans le cadre d’une construction d’appartement, vous pouvez également formuler une demande, au syndic de copropriété, qui vous indiquera directement cette date.

Chantage à la remise des clés : que faire ?

Dans certains cas, il arrive, malheureusement, que des promoteurs, peu scrupuleux, tentent de dissuader l’acquéreur d’émettre des réserves, le jour de la livraison. Ils peuvent alors menacer l’acquéreur de ne pas lui remettre les clés si des réserves sont émises. Cette pratique est bien évidemment, illégale. Surtout, ne vous laissez pas intimider. Comme le prévoit la loi, vous avez 30 jours pour émettre des réserves et le droit de consigner, en conséquence, 5 % du prix total du bien. Pour vous aider le jour J, n’hésitez pas à faire appel à un expert indépendant qui vous accompagnera tout au long de la visite. Ce professionnel vous conseillera et vous aidera à sécuriser votre achat immobilier en vous protégeant d’éventuelles complications relatives à la réception d’une maison achetée sur plan. Une démarche qui vous coûtera quelques centaines d’euros… mais les enjeux sont importants. Alors, prenez les devants