7 questions à se poser avant d’acheter un logement neuf en VEFA

7 questions à se poser avant d’acheter un logement neuf en VEFA

L'achat d’un logement en VEFA (vente en état futur d’achèvement) est strictement encadrée et protège l’acquéreur, depuis la signature du contrat de réservation, jusqu’à la livraison du bien et même après grâce aux garanties. Avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions.

1. Avant d'acheter un logement neuf en VEFA, vérifiez le contrat de réservation

Le premier contrat que vous signez avec le promoteur est le contrat de réservation, spécifique à la vente en VEFA. Ce contrat est très encadré et doit contenir un certain nombre de mentions obligatoires. Il doit ainsi indiquer la surface habitable du logement, le nombre de pièces, la destination de ces pièces (chambre, salon, dégagement, etc), la situation de l’immeuble dans le lotissement, les matériaux qui seront utilisés pour la construction, le prix prévisionnel du logement et les modalités de révision du prix, la date à laquelle la vente sera conclue, le délai d’exécution des travaux, etc. 

2. Le promoteur peut-il exiger le versement d’un dépôt de garantie ?

Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire mais souvent prévu. Cependant, ce dépôt de garantie doit être versé sur un compte spécial au nom du réservataire dans une banque ou chez un notaire. Notez qu’aucune autre somme ne peut vous être demandée avant la signature du contrat définitif de vente, et que le montant du dépôt de garantie est limité à :

  • 5 % du prix de vente si la date de signature du contrat définitif est prévue dans un délai d’un an ou moins.
  • 2 % du prix de vente si la date de signature du contrat définitif est prévue dans un délai d’un à deux ans.

Aucun dépôt de garantie ne peut être exigé si la date de la signature du contrat définitif est prévue dans plus de 2 ans.

Bon à savoir

Acheter un logement neuf en VEFA vous permet de bénéficier des frais de notaire réduits, compris entre 2 et 3 % du prix d’achat.

3. Peut-on annuler le contrat de réservation ?

En principe, lorsque le contrat de réservation est signé, les deux parties s’engagent à conclure la vente et à signer le contrat définitif de vente. Si l’acquéreur se rétracte, le promoteur peut ainsi conserver le montant du dépôt de garantie. Mais la loi accorde toutefois à l’acquéreur un délai de rétractation de 10 jours à compter du lendemain de la date de signature du contrat de réservation ou de la réception du contrat par courrier, pour annuler son engagement sans le justifier. Le dépôt de garantie lui est alors restitué sans retenir d’indemnité dans un délai de 21 jours. Notez cependant que le contrat contient des conditions suspensives permettant à la vente d’être annulée, si l’acquéreur n’obtient pas son prêt immobilier, par exemple.

Les étapes de l'achat dans le neuf

4. Comment se déroule le paiement du logement ?

Le paiement d’un logement en VEFA est également encadré et le déblocage des fonds respecte un échéancier fixé selon l’avancement des travaux :

  • 35 % du prix de vente doit être versé à l’achèvement des fondations.
  • 70 % du prix de vente doit être versé à la mise hors d’eau, c’est-à-dire lorsque le gros œuvre est achevé.
  • 95 % du prix de vente doit être versé à l’achèvement des travaux.
  • Les 5 % restants sont payables lors de la remise des clés à l’acquéreur.

5. Est-on protégé si le logement n’est pas livré ?

La loi oblige le promoteur à fournir une garantie d’achèvement de l’immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées à l’acquéreur en cas d’inachèvement des travaux. Dans le premier cas, l’acquéreur a la garantie que les travaux iront à leur terme et que le bien sera livré. L’organisme financier s’engage donc, en cas de défaillance du promoteur, à verser les fonds nécessaires à l’achèvement des travaux. Dans le second cas, l’organisme financier qui s’engage à rembourser le prix de vente versé par l’acquéreur si la vente est résolue pour cause de défaut d’achèvement, et l’acquéreur ne pourra plus exiger l’achèvement des travaux.

Les points clés de l'achat d'un logement neuf

6. Quelles sont les garanties qui couvrent la construction en cas de désordre ?

Lors de la livraison du logement, une visite est réalisée avec l’acquéreur qui doit scruter minutieusement le logement et consigner les éventuelles réserves sur le procès-verbal, à savoir les défauts, malfaçons ou désordres constatés. Le constructeur est ainsi obligé de résoudre les problèmes et mettre le logement en conformité avec le contrat. Si des anomalies ont échappé à l’acquéreur le jour de la livraison, certaines garanties obligatoires lui permettent de voir les désordres réparés :

  • La garantie de parfait achèvement qui couvre les malfaçons qui surviendraient dans l’année suivant la livraison du logement.
  • La garantie biennale qui couvre les défauts de fonctionnement des équipements durant les 2 ans qui suivent la livraison du logement.
  • La garantie décennale qui impose au constructeur de réparer les vices cachés qui affectent le gros œuvre, et qui rendraient le logement inhabitable ou qui compromettraient sa solidité, à l’instar d’importantes fissures, de la mauvaise tenue d’une charpente, etc.

Bon à savoir

En achetant un logement neuf en VEFA, vous pouvez bénéficier d’une exonération de taxe foncière durant les 2 premières années suivant la livraison du bien, à condition que le maire de la commune vous l’accorde.

7. Comment réagir si l’on découvre un vice ou une malfaçon dans le logement ?

Une fois que le bien a été livré, et en l’absence de réserve de la part de l’acquéreur, le promoteur exige le versement du solde du prix de vente. En cas de non-conformité du logement avec le contrat de vente, l’acquéreur peut consigner les 5 % du solde restant, en les versant sur un compte spécial à la Caisse des dépôts ou chez le notaire jusqu’à ce que les réparations soient effectuées. Si le vendeur ne réalise pas les réparations, l’acquéreur dispose de 13 mois pour saisir la justice et obtenir réparation, ainsi que des dommages et intérêts.​