Nouveau zonage loi Pinel : ces villes où il est urgent d’investir !

Louis Duchesne 28 nov 2023
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La récente révision du zonage Pinel ouvre de nouvelles perspectives inespérées d’investissement immobilier, à un an de l’extinction programmée du dispositif. Avec 208 communes reclassées, cet ajustement vous offre l’opportunité de réaliser une nouvelle opération de défiscalisation presque partout en France. L’essentiel à retenir !

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Un couple devant un ordinateur
Voici les villes dans lesquelles il est avantageux d'investir en Pinel avant qu'il ne soit trop tard. © Getty
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Zonage immobilier : de quoi parle-t-on ?

Le zonage immobilier ou « zonage ABC » existe déjà depuis plus d’une vingtaine d’années. Ce système a été introduit pour la première fois en 2003, dans le cadre de la nouvelle loi de défiscalisation Robien. Il consiste à répartir l’ensemble du territoire français en cinq grandes zones, selon le niveau de tension du marché immobilier local.

Les zones dites « tendues » comprennent les zones A, A bis et B1, caractérisées par une forte demande immobilière et des prix souvent élevés. Les zones B2 et C correspondent aux secteurs où la tension est moins forte.

Le dispositif de défiscalisation Pinel est uniquement applicable aux trois zones immobilières les plus tendues :

  • La zone A bis intègre Paris intra-muros, la petite couronne et les secteurs en forte tension des départements limitrophes, notamment les Hauts-de-Seine (92), certaines zones des Yvelines (78), de la Seine-Saint-Denis (93), du Val-de-Marne (94) et du Val-d’Oise.
  • La zone A, quant à elle, regroupe les principales métropoles de plus de 250 000 habitants, soit Lille, Lyon, Montpellier, Marseille, Toulouse et Bordeaux. S’y ajoutent la grande couronne d’Île-de-France, certaines localités particulièrement prisées de la Côte d’Azur et la zone frontalière avec la Suisse.
  • La zone B1 intègre les autres grandes agglomérations de France, comme Nantes, Rennes ou Clermont-Ferrand. Elle comprend les zones périphériques restantes de la couronne parisienne (non classées en A bis ou A), mais aussi la Corse et les départements d’outre-mer.

Zonage Pinel : quels sont les changements ?

Un arrêté récent, datant du 2 octobre 2023, a profondément modifié la carte des opportunités d’investissement en reclassant pas moins de 208 communes. Parmi ces changements majeurs, 145 villes auparavant en zone B2 ou C sont désormais éligibles à la loi Pinel. En parallèle, 63 communes déjà éligibles en zone B1 ont été intégrées dans la zone A.

La réorganisation est motivée, selon les autorités gouvernementales, par une augmentation rapide des prix de vente et de loyers dans les communes concernées. Or, ces modifications sont loin d’être anodines pour les investisseurs :

  • Les villes nouvellement éligibles offrent une opportunité inédite pour ceux souhaitant s’engager dans des projets immobiliers défiscalisés.
  • Concernant les communes déjà éligibles et basculant de la zone B1 vers la zone A, l’impact est également significatif. La transition, effective dès le 3 octobre 2023, entraîne une hausse des plafonds de loyer applicables et donc une plus grande rentabilité des projets d’investissement.

Loi Pinel : une extinction annoncée

Ne tardez pas à investir en Pinel si le dispositif vous intéresse ! Sa suppression a été confirmée pour le 31 décembre 2024. D’ici là, le taux de défiscalisation applicable aux nouveaux projets va progressivement diminuer. Pour l’année 2024, il se limitera à :

  • 9 % pour un engagement de location de 6 ans ;
  • 12 % pour un engagement de location de 9 ans ;
  • 14 % pour un engagement de location de 12 ans.

Ces villes où il est désormais possible d’investir en Pinel

Les nouvelles communes éligibles au Pinel ont en commun un accroissement des tensions sur leur marché immobilier. En dehors de cet aspect, elles se distinguent par une grande hétérogénéité. Voici un aperçu des secteurs à prospecter pour votre prochain investissement :

  • Certaines stations balnéaires et littorales font une entrée remarquée dans le dispositif. Cela inclut notamment Royan, Plérin ou encore La Tranche-sur-Mer. Ces lieux prisés favorisent généralement les biens en location saisonnière, au détriment des solutions de logement plus durables. Le nouveau zonage devrait ainsi inciter bon nombre d’investisseurs à diversifier leur portefeuille locatif.
  • Les villes moyennes ou périurbaines, comme Évreux, Arras, Cholet et Bourg-en-Bresse, constituent la plus grande partie des communes concernées. Elles se caractérisent par un équilibre entre dynamisme économique et qualité de vie, attirant ainsi une demande croissante en logements locatifs. Souvent dotées d’infrastructures modernes et de services de proximité développés, elles constituent un terrain de qualité pour un projet locatif.
  • Certaines villes universitaires et certains pôles économiques, comme Besançon, Quimper et Le Mans, font aussi leur entrée. Souvent dotées d’établissements d’enseignement réputés ou de pôles industriels en développement, elles bénéficient d’un flux continu de population estudiantine et de professionnels : un contexte idéal pour éviter une vacance locative.

La défiscalisation Pinel n’a pas encore disparu, et s’offre même une nouvelle jeunesse avec la récente refonte du zonage immobilier ! Si vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu, n’hésitez pas à vous renseigner sur les secteurs nouvellement éligibles près de chez vous.

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