Le secteur de l’immobilier neuf, d’une importance vitale pour loger une population croissante et pour diffuser les nouvelles normes de construction éco-responsables, connaît paradoxalement un tassement. Comment l’expliquer, et pourquoi la situation pourrait-elle bientôt s’améliorer ?
Logements neufs : des chiffres en demi-teinte
Le dispositif de défiscalisation Duflot et les déclarations d’intention du chef de l’État, qui espérait au moins 500 000 logements neufs en 2014, n’auront visiblement pas été suffisants pour convaincre les promoteurs d’enclencher la vitesse supérieure. D’ici la fin de l’année, ce sont en fait environ 300 000 logements qui auront vu le jour en France. Certains professionnels anticipent même que la situation pourrait être à peine meilleure en 2015 : le groupe Nexity, fin octobre, estimait ainsi déjà que le nombre de logements neufs se situerait entre 310 000 et 315 000 l’année prochaine.
2014 : un attentisme lié à l’instabilité politique et réglementaire...
Le ralentissement de la construction des logements neufs n’est pas uniquement imputable aux promoteurs. Dans de nombreuses communes, le changement de municipalité lors des élections de mars dernier a eu pour conséquence le gel ou l’annulation pure et simple de certains projets immobiliers. Très attendu pour débloquer la situation, le dispositif Duflot a par ailleurs échoué dans sa mission en raison de ses rigidités : les promoteurs, informés très en amont qu’un nouveau dispositif Pinel allait assouplir les conditions d’application du texte, ont logiquement joué la carte de l’attentisme.
Quels sont les besoins exacts en logements neufs ?
- Entre 2015 et 2030, six millions de ménages supplémentaires vont avoir besoin d’un logement.
- Pour ces seuls primo-accédants, le besoin équivaut donc déjà à près de 400 000 logements par an.
- Le seuil des 400 000 logements par an, cependant, n’a plus été atteint depuis 2007.
Source : Nexity
…et à la prudence des promoteurs
Sensibles à la conjoncture économique assez dégradée et à la diminution du pouvoir d’achat des Français, les promoteurs évitent par ailleurs de lancer des projets de construction à l’aveugle et sans s’entourer de toutes les garanties pour écouler leurs biens. Les rapports d’activité d’un groupe comme Nexity confirment une tendance accrue à la sélectivité des opérations immobilières, en fonction notamment de la demande sur le marché local et du prix.
Vers un rebondissement du marché ?
Les promoteurs, investisseurs et simples particuliers vont-ils se réconcilier avec l’immobilier en 2015 ? Les prévisions pessimistes évoquées plus haut pourraient être contredites par un effet de retour vers le marché, favorisé notamment par la fin de l’instabilité politique, réglementaire et bien sûr fiscale. Les conditions plus souples du Pinel, notamment la possibilité de défiscaliser tout en louant à un proche ou de s’engager pour moins longtemps, pourraient dissiper les craintes des petits investisseurs et encourager à la reprise de nombreux projets locaux. Rappelons enfin la réactivation du prêt à taux zéro : 30 000 emprunts de ce type seront débloqués dès l’année prochaine pour un achat dans le neuf.
En 2015, les conditions très favorables pour les acheteurs (prix et taux d’intérêt bas, dispositifs incitatifs ou défiscalisants…) pourraient fort bien relancer le marché de l’immobilier neuf.
Les points clés à retenir
- Les logements neufs construits en 2014 ont été beaucoup moins nombreux qu’escomptés.
- Refroidis par le contexte économique, les promoteurs se sont montrés prudents.
- 2015 pourrait redonner des marges de manœuvre aux investisseurs.
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