Une révision du dispositif Jeanbrun pour favoriser l'investissement locatif ?

Le dispositif Jeanbrun a été instauré dans un contexte marqué par un fort recul de l'investissement locatif privé. Entre la hausse des taux d'intérêt, l'augmentation des coûts de construction, les nouvelles exigences environnementales et la fin du Pinel, de nombreux particuliers ont reporté ou abandonné leurs projets immobiliers. L'objectif affiché du gouvernement est donc double :

• encourager les ménages à acheter un logement destiné à la location ;
• augmenter le nombre de logements disponibles dans les zones où la demande reste forte.

Contrairement au Pinel, le dispositif Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal. Les propriétaires peuvent ainsi déduire chaque année une partie de la valeur du logement de leurs revenus fonciers, ce qui diminue leur imposition et améliore la rentabilité de leur investissement.

Autre nouveauté importante : le dispositif est ouvert sur l'ensemble du territoire et ne repose plus sur un zonage géographique comme c'était le cas avec le Pinel.

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, plusieurs conditions doivent être respectées.

Le logement doit notamment être :

• un appartement neuf, en VEFA ou faisant l'objet d'une rénovation lourde selon les critères prévus par la loi ;
• loué nu à titre de résidence principale ;
• mis en location pendant au moins neuf ans ;
• proposé à un loyer plafonné, inférieur aux loyers du marché ;
• loué à un locataire dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds.

En contrepartie, le propriétaire bénéficie d'un amortissement fiscal dont le taux varie selon le niveau de loyer pratiqué :

En revanche, une limite importante subsiste aujourd'hui : le logement ne peut pas être loué à un membre de votre famille, qu'il fasse partie ou non de votre foyer fiscal.

Cette règle est régulièrement critiquée par les professionnels de l'immobilier.

De nombreux investisseurs souhaitent acquérir un logement pour préparer l'avenir de leurs enfants ou encore pour permettre à un enfant étudiant ou à un parent âgé de se loger à un coût raisonnable. Or, l'interdiction actuelle les oblige à renoncer au dispositif Jeanbrun s'ils souhaitent louer à un proche.

Cette contrainte apparaît d'autant plus paradoxale que certains anciens dispositifs fiscaux, comme le Pinel, permettaient déjà la location à un ascendant ou à un descendant de façon plus ou moins implicite, sous certaines conditions.

Pour beaucoup d'observateurs, cette interdiction prive le dispositif d'une partie importante de son public potentiel et limite son efficacité pour soutenir la production de logements.

Afin de lever ce frein, le Sénat a adopté le 8 juillet 2026, en première lecture, plusieurs amendements dans le cadre du projet de loi Relance Logement.

La mesure qui retient le plus l'attention prévoit d'autoriser la location d'un logement bénéficiant du dispositif Jeanbrun à un ascendant ou à un descendant, tout en conservant les autres conditions du régime fiscal.

L'objectif est clair : rendre l'investissement locatif plus souple sans remettre en cause la vocation sociale du dispositif. Le gouvernement estime que cette évolution pourrait convaincre davantage de particuliers de réaliser un achat immobilier destiné à la location.

À ce stade, cette évolution doit encore suivre le processus législatif avant son entrée en vigueur définitive.

Même si la réforme est définitivement adoptée, la location à un proche ne serait pas totalement libre. Les différentes versions du texte prévoient notamment que :

• le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du propriétaire ;
• les plafonds de loyers continuent d'être respectés ;
• les plafonds de ressources du locataire demeurent applicables ;
• le bail soit conclu dans les mêmes conditions qu'avec n'importe quel autre locataire.

Autrement dit, le dispositif conserverait son objectif d'intérêt général : soutenir le logement tout en évitant les abus ou les montages purement fiscaux.

Cette évolution pourrait modifier le regard porté sur le dispositif Jeanbrun.

Pour de nombreux ménages, investir dans un logement destiné à un enfant étudiant, un jeune actif ou un parent vieillissant constitue un projet patrimonial naturel. Pouvoir bénéficier simultanément d'un avantage fiscal rendrait ces projets plus accessibles.

Les professionnels du secteur estiment également que cette souplesse supplémentaire pourrait encourager les investisseurs qui hésitent encore à franchir le pas, notamment dans un contexte où la crise du logement demeure importante et où l'offre locative reste insuffisante dans de nombreux territoires.

Toutefois, cette mesure ne suffira probablement pas, à elle seule, à relancer durablement le marché. Les conditions de financement, le niveau des taux d'intérêt, les prix de l'immobilier ou encore les obligations liées à la performance énergétique continueront d'influencer les décisions des investisseurs.

La possibilité de louer à un proche n'est pas la seule évolution envisagée.

Au fil des débats parlementaires, plusieurs ajustements ont également été proposés afin d'élargir le bénéfice du dispositif. On retrouve ainsi :

• la suppression du montant minimum de travaux aujourd’hui compris entre 20 et 30 % du prix d’achat. Des travaux d’amélioration resteraient toutefois nécessaires pour atteindre le niveau de performance énergétique prévu par le texte ;
• l’obligation d’obtenir une étiquette D minimum après les travaux. Et pour les logements initialement classés G, l’étiquette devrait atteindre au moins la classe E ;
• les maisons individuelles anciennes pourraient devenir éligibles ;
• l’obligation de retirer les chaudières utilisant une énergie fossile disparaîtrait.
• le dispositif pourrait être ouvert aux SCPI.

Peut-on actuellement louer un logement Jeanbrun à son enfant ?

À ce jour, le dispositif ne permet pas la location à un ascendant ou à un descendant. Une évolution de la loi est toutefois en cours d'examen.

La réforme est-elle définitivement adoptée ?

Non. Les assouplissements proposés ont été adoptés au Sénat en première lecture le 8 juillet 2026, mais doivent encore suivre le processus législatif avant leur éventuelle entrée en vigueur.

Le dispositif Jeanbrun remplace-t-il le Pinel ?

Oui. Il constitue désormais le principal mécanisme fiscal destiné à encourager l'investissement locatif privé, avec un fonctionnement fondé sur l'amortissement plutôt que sur une réduction d'impôt.

Les maisons individuelles sont-elles éligibles ?

Non. Actuellement, le dispositif concerne principalement les logements situés dans des immeubles collectifs ainsi que certains appartements anciens faisant l'objet d'importants travaux de rénovation.

Pourquoi cette réforme est-elle attendue par les investisseurs ?

Parce qu'elle permettrait de concilier stratégie patrimoniale et solidarité familiale, en offrant la possibilité de loger un proche tout en bénéficiant du régime fiscal Jeanbrun, sous réserve de respecter les conditions prévues par la loi.