Depuis le 1er janvier 2025, le paysage de l’investissement locatif a changé. Le célèbre Pinel a tiré sa révérence, laissant la place au dispositif Jeanbrun. Ici, on ne parle plus de réduction d’impôt, mais d’amortissement comptable. Alors quelles différences pour les investisseurs ? On fait le point !
Réduction d’impôt vs amortissement : comprendre ce qui change
Avec la loi Pinel, vous profitiez d’une réduction d’impôt : concrètement, elle venait diminuer directement l’impôt dû. Si vous deviez 5 000 € aux impôts et que votre réduction était de 4 000 €, vous ne payiez que 1 000 € à l'administration fiscale.
Dans le dispositif Pinel, l’avantage reposait sur un taux identique pour tous les investisseurs, peu importe leur niveau d’imposition.
Le dispositif Jeanbrun, lui, change de logique en misant sur l’amortissement. À l’image du LMNP (loueur meublé non professionnel), vous déduisez chaque année une part du prix de votre bien directement de vos loyers encaissés.
Ce mécanisme comptable permet de réduire, voire neutraliser l’impôt sur les revenus fonciers pendant toute la durée du dispositif.
Pour calculer votre amortissement annuel, le fisc retient une base de 80 % du prix de l’acquisition. Ce qui correspond à la valeur du bâtiment, hors terrain. C’est sur cette base que s’appliquent les taux de déduction du dispositif Jeanbrun.
Jeanbrun : un avantage fiscal lié à l’effort social
Dans le système Jeanbrun, l’amortissement est forfaitaire. En clair, plus le logement est proposé à un loyer abordable, plus la part du prix du bien déductible est élevée. Ces taux varient selon le plafond de loyer que vous choisissez.
- Pour un investissement dans le neuf : l’amortissement annuel est de 3,5 % en loyer intermédiaire, 4,5 % en social et jusqu’à 5,5 % en très social.
- Pour un investissement dans l’ancien avec travaux pour remise à neuf : les taux se situent à 3 % en intermédiaire, 3,5 % en social et 4 % en très social.
Contrairement au Pinel, cet avantage n’est pas automatique.
Il se pilote chaque année lors de votre déclaration de revenus fonciers, avec une règle d’or à garder en tête : la déduction est plafonnée à 12 000 € par an. Le déficit foncier, lui, est imputable sur le revenu global jusqu’à 10 700 € par an.
Jeanbrun : la fin du zonage géographique
Avec Pinel, vous étiez contraint d’investir dans les zones dites tendues (A, Abis, B1), là où les prix d’achat sont souvent au plus haut.
Désormais, le territoire s’ouvre à vous sans restriction. Villes moyennes ou secteurs ruraux, vous avez toute la liberté nécessaire pour aller chercher du rendement là où les prix au mètre carré sont plus accessibles.
Ainsi, le dispositif Jeanbrun permet de dénicher des opportunités de rentabilité brute bien plus élevées, sans penser à une éventuelle restriction.
Si la fin du zonage offre une liberté totale, assurez-vous que la demande locative réelle est au rendez-vous. L’avantage fiscal ne doit jamais vous faire oublier la règle n° 1 de l’immobilier : l’emplacement.
Investir dans l’ancien avec Jeanbrun, c’est possible, mais sous conditions
Alors que le dispositif Pinel ciblait prioritairement le neuf, le Jeanbrun devient l’outil de référence pour la rénovation thermique. Pour être éligible dans l’ancien, deux conditions sont cumulatives :
- les travaux doivent représenter au moins 30 % du coût total de l’opération ;
- le logement doit atteindre une performance énergétique de classe A ou B après rénovation.
Le gros atout ? Vous pouvez cumuler l’amortissement du bien avec le mécanisme du déficit foncier. Ce dernier permet de déduire jusqu’à 10 700 € par an de votre revenu global.
Le plafond doublé du déficit foncier jusqu’à 21 400 € pour la rénovation énergétique expire le 31 décembre 2027. Pour les investisseurs dans l’ancien, c’est une fenêtre de tir de moins de deux ans pour optimiser sa fiscalité.
Les conditions à respecter : l’engagement du propriétaire
Comme pour un investissement en Pinel, le dispositif Jeanbrun n’est pas sans contreparties. Pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez :
- louer le bien en tant que résidence principale et uniquement en location nue ;
- respecter des plafonds de loyers établis, déterminés selon la catégorie de bien (intermédiaire, social, très social) et par le lieu de l'investissement ;
- respecter des plafonds de ressources pour vos locataires ;
- s’engager sur une durée minimale de 9 ans ;
- investir dans un logement situé dans un immeuble collectif ;
- ne pas louer dans le cercle familial proche afin de prévenir les fraudes fiscales.
Plus-value et détention : Jeanbrun est un pari sur le long terme
C’est le point de vigilance du dispositif Jeanbrun : la réintégration des amortissements.
Avec le Pinel, le prix d’achat initial restait la référence pour le calcul de la plus-value. Avec le Jeanbrun, chaque euro amorti vient diminuer la valeur fiscale du bien.
Concrètement, en cas de revente après 10 ans, l’administration considère que votre bien vaut moins cher qu’à l’achat, du fait des amortissements déjà déduits. La plus-value imposable est donc mécaniquement plus élevée et l’imposition à la revente aussi.
Le dispositif Jeanbrun n’est donc pas fait pour les investisseurs qui veulent spéculer à court terme. Pour éviter que la fiscalité ne vienne grignoter la rentabilité de l’investissement, le secret est de privilégier une détention longue.
En restant propriétaire au moins 22 ans, vous atteignez l’exonération totale d’impôt sur la plus-value.
Le dispositif Jeanbrun peut devenir l’outil parfait pour bâtir une retraite sereine, avec des revenus locatifs qui tombent chaque mois, tout en réduisant vos impôts.
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