Dispositif Jeanbrun : le nouveau levier pour investir dans l’immobilier locatif en 2026

Jérôme Schumacher. Il arrive dans un contexte dans lequel on observe un vrai repli du marché de l’investissement privé. Il faut savoir qu’en France, les revenus fonciers sont les revenus les plus taxés ; donc sans artifice fiscal, le contexte est difficile. Avec l’arrêt du Pinel, on s’est retrouvé avec des dispositifs uniquement tournés vers la location meublée, si l’on exclut les dispositifs complexes et à la marge comme le Malraux qui ne s’adressent qu’à 0,2 % de la population.

L’arrivée du Jeanbrun fait du bien dans ce contexte, car il s’adresse aux personnes qui représentent la majeure partie des investisseurs potentiels, il s’adresse au plus grand nombre.

J.S. Le Pinel, c’était une économie d’impôt. Par exemple, si vous achetiez un appartement de 100 000 €, vous pouviez économiser tous les ans 2 % du prix d’acquisition sur vos impôts. Le Jeanbrun est un dispositif plus complexe, mais qui offre nettement plus de profondeur aux profils concernés.

Avec le dispositif Jeanbrun, on parle d’abord d’amortissement avec trois possibilités :

• L’intermédiaire avec un amortissement de 3,5 % par an de la valeur du bien immobilier (et une décote de 80 %) ;
• Le social avec 4,5 % d’amortissement par an ;
• Le très social avec 5,5 % d’amortissement par an.

En fonction de la catégorie pour laquelle vous optez, il y a en contrepartie un niveau de loyer à respecter : en fonction du niveau intermédiaire, social ou très social, on va avoir d’un côté moins d’amortissement mais plus de loyers encaissés ou l’inverse, plus d’amortissement mais moins de loyers encaissés.

Donc le Jeanbrun permet d’échapper à l’impôt pour une longue durée grâce au jeu de l’amortissement. Pour être concret, c’est un dispositif qui va toucher les personnes qui sont dans une tranche marginale d’imposition à minimum 30 %.

Ça va permettre de redynamiser l’investissement locatif et donc diminuer la pression locative qu’on rencontre dans les grandes villes et les moyennes villes. Dans ces secteurs, on relève très peu de rotation dans les logements, et c’est de plus en plus compliqué de pouvoir trouver un appartement pour se loger. Donc le Jeanbrun va dans le bon sens, puisqu’il vise à redynamiser le marché immobilier locatif.

Le premier objectif est de neutraliser les revenus fonciers, et le deuxième objectif, de faire une économie d’impôt. Mais en allant plus loin, on peut se fixer un autre objectif qui est de se constituer un patrimoine afin de dégager un complément de revenus en vue d’une retraite plus agréable. Le dispositif répond donc aussi bien à des objectifs à court, moyen et long terme.

Il n’y a pas de condition, dans le sens où il n’y a aucun zonage, contrairement au Pinel. Ce qui est une excellente chose, car la problématique de la tension locative n’est pas une exclusivité des grandes métropoles, on la retrouve partout. Le Jeanbrun ne comporte pas de zonage, on peut donc y prétendre partout sur le territoire.

Il y a deux leviers d’acquisition : acheter un logement neuf en VEFA, et aucune condition associée. On peut faire du Jeanbrun dans l’ancien, mais c’est très complexe car il faut effectuer des travaux à hauteur de 30 % de la valeur du logement, et démontrer à l’administration fiscale que le DPE a bien été relevé entre A et C. Le Jeanbrun a été taillé spécifiquement pour le logement neuf.

Oui absolument. Il n’y a pas de limites, on peut envisager l’investissement Jeanbrun sur un T1, un T2 ou même davantage. C’est le type d’investissement qui s’adresse à tous les projets et qui permet de diversifier son patrimoine en vue de protéger ses enfants ou de se construire une retraite plus confortable.

On relève une tension locative dans toutes les grandes agglomérations et dans toutes les grandes villes, donc on ne se trompe pas en visant ce type de secteur. En ce qui nous concerne, nous sélectionnons scrupuleusement de très bons emplacements recherchés lorsque nous proposons des investissements locatifs. Nous commençons toujours par une analyse fine par rapport à la typologie de logements : si nous proposons des T1, cela signifie que ce type de logement est recherché dans le secteur dans lequel nous avons des stocks. Une personne qui vient nous voir pour un investissement Jeanbrun va être conseillée par nos équipes et dirigée vers un secteur adapté à son budget et la typologie de logement recherchée. Nous proposons un package total à nos clients, allant du montage du projet d’investissement à la gestion locative.

Les investisseurs qui souhaitent se lancer dans le Jeanbrun vont d’abord bénéficier d’un entretien avec nos équipes de conseillers formés à la fiscalité immobilière, et formés spécifiquement au Jeanbrun. Nos conseillers sont à même d’accompagner les porteurs de projet en fonction de leur objectif personnel, de leur vision du projet d’investissement.

A savoir que selon vos objectifs personnels, le Jeanbrun ne sera pas obligatoirement le dispositif le plus adapté. Nos conseillers vont donc effectuer une étude de fiscalité avant de déterminer si le Jeanbrun est le plus adapté à votre cas. Nous accompagnons ensuite chaque investisseur dans le montage du projet, le financement, la signature chez le notaire, la première déclaration fiscale, etc.

Nous sommes présents dans les principales agglomérations, et nous disposons d’un stock disponible conséquent consacré à ce dispositif, à savoir 3 500 logements partout en France.

Avec nous, les porteurs ont le choix en termes d’emplacement, de typologie de logements, et nous proposons un accompagnement entièrement personnalisé.