Comment calculer son budget pour l’achat d’un logement neuf ?

L’achat d’un logement neuf engendre des frais et ouvre droit à des aides auxquelles on ne pense pas toujours. Frais de notaire, charges de copropriété, taxe foncière, aides à l’accession… tous les éléments à prendre en compte pour calculer son budget.

Budget logement neuf : pensez à calculer les frais liés à l’emprunt

Si les taux de crédit sont encore historiquement bas et qu’ils devraient le rester pendant un moment, certains frais liés à la souscription de votre emprunt ne sont pas à négliger. C’est le cas de l'assurance emprunteur, qui protège l’acheteur en cas d'accident (invalidité, perte d’emploi, etc.). Facultative, elle est néanmoins souvent imposée par l’organisme prêteur. Pour l’assurance emprunteur, vous devrez choisir entre l'assurance groupe et la délégation. L'assurance groupe est un contrat à tarif unique négocié, tandis que la délégation est un contrat individuel dont le tarif est calculé en fonction du profil de l'emprunteur : le taux de l'assurance peut varier de 0,1 % à 0,9 % selon le contrat choisi et votre profil (âge, consommation de tabac, etc.). D’autre part, votre emprunt immobilier s’accompagnera de frais de dossier, représentant généralement 1 % du montant de l’emprunt. Enfin, l’établissement prêteur vous réclamera également une garantie (hypothèque ou caution) pour se protéger contre une éventuelle défaillance de votre part. Cette garantie est comprise entre 1 000 et 3 000 €.

Conseil SeLoger

Pour calculer votre budget, il est conseillé de prendre en compte les frais d’acquisition, qui peuvent représenter jusqu’à 10 % de l’opération globale.

N'oubliez pas les frais post-achat

En tant que propriétaire d’un logement dans une résidence neuve, vous devrez payer des charges de copropriété, destinées à l’entretien des parties communes (escalier, ascenseur, jardin…). Le montant de ces charges est défini par le budget prévisionnel, préparé par le syndic et voté par l’assemblée générale. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2017, la plupart des copropriétés doivent mettre en place un « fonds de travaux », visant à anticiper le financement des travaux à faire sur la copropriété (réfection de la toiture, ravalement obligatoire, etc.). Ce fonds est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire (supérieure ou égale à 5 % du budget prévisionnel) versée par les copropriétaires. En ce qui concerne la taxe foncière, sachez que dans le neuf, les acheteurs bénéficient généralement d’une exonération pendant 2 ans à compter du 1er janvier qui suit l'achèvement de la construction. Néanmoins, certaines villes peuvent décider de maintenir leur part et donc rendre l'exonération seulement partielle. Enfin, si la taxe d’habitation devrait être progressivement supprimée, elle est pour le moment obligatoire et son montant varie selon les communes.

Bon à savoir

La taxe d’habitation est payée par le ménage qui vit dans le logement. Dans le cadre d’un investissement locatif, ce sera donc au locataire de la régler.

Et surtout les frais d'acte appelés à tord frais de notaire  !

Comme pour un achat dans l’immobilier ancien, l’acquisition d’un logement neuf implique le paiement de frais de notaire. Redoutés par de nombreux acheteurs, ces frais sont cependant deux fois moins élevés dans l'immobilier neuf (entre 2 et 3 %) que dans l’ancien (8 % environ). Précisons que le montant des frais de notaire n’est pas négociable et que l’acheteur ne les règle pas directement. En effet, c’est le notaire qui, le jour de la signature de l’acte définitif de vente, les retient sur le montant de la transaction. Ces dépenses ne représentent pas la rémunération du notaire, mais le paiement de droits de mutation, formalités d’hypothèques et autres taxes redevables à l’Etat. La part revenant au notaire est donc la moins importante, contrairement à ce que le nom de ces frais pourrait laisser croire. Précisons par ailleurs que, dans le cadre d’offres commerciales, les frais de notaire peuvent parfois être offerts par le promoteur du programme immobilier neuf. En revanche, si vous passez par une agence immobilière pour acquérir votre logement neuf, vous devrez lui verser une commission (ou honoraires d'agence) en plus des frais de notaire.

Graphique Avantages Immobilier Neuf

Bon à savoir

Dans le cadre du dispositif Pinel, l'avantage fiscal est plafonné à 300 000 € et à 5 500 €/m².

Heureusement, vous pouvez bénéficier d'aides pour acheter dans le neuf

Si vous achetez un logement en VEFA, vous avez peut-être droit au Prêt à Taux Zéro (PTZ Neuf). Ce dispositif est accessible, sous conditions de revenus, jusqu’en décembre 2021 dans les zones tendues (A bis, A et B1) mais uniquement jusqu’en décembre 2019, dans les zones B2 et C. Dans ces zones, la dépense finançable par le prêt est de 20 %, contre 40 % dans les zones tendues. En outre, si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, vous pouvez prétendre au Pinel. Ce dispositif peut vous permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt si votre investissement est réalisé avant le 31 décembre 2021dans une zone tendue. Seule contrepartie, vous devez vous engager sur une durée initiale de location de 6 ou 9 ans au choix, prorogeable jusqu’à 12 ans. De son côté, l'avantage fiscal est croissant et réparti sur toute la durée d'engagement : 12 % du prix du bien sur 6 ans, 18 % sur 9 ans, etc. Pour bénéficier du Pinel, le logement doit être loué nu à un prix inférieur d'environ 20 % au marché, et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé, afin de réserver les logements concernés aux ménages modestes.

Logement neuf : des charges de copropriété réduites

Dans une résidence neuve, le fonctionnement de la copropriété entraîne des charges bien moins importantes que dans un immeuble ancien.