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Programmes neufs : quel recours en cas de défaut de conformité ?

Programmes neufs : quel recours en cas de défaut de conformité ?

Vous achetez un logement neuf et constatez des défauts de conformité ? Prenez le temps de faire le point sur les caractéristiques d’un défaut de conformité et sur les recours possibles pour obtenir réparation.

Programme neuf : qu’est-ce qu’un défaut de conformité ?

Lorsque vous achetez un logement neuf, souvent en VEFA, vous signez avec le promoteur un contrat de vente qui contient une description précise du logement dans son intégralité : sa surface, son agencement, le nombre de pièces, la surface de chaque pièce, les caractéristiques, les matériaux utilisés, les équipements installées, etc. Lorsque le logement est construit, il doit donc être conforme en tous points avec la description contenue dans le contrat de vente. Si certains éléments ne sont pas conformes et diffèrent de ce qui a été décidé initialement, il s’agit alors d’un défaut de conformité. Notez que l’on relève deux types de défauts de conformité :

  • Les défauts de conformité substantiels sont les plus importants, ceux qui empêchent de constater l’achèvement du logement tant que les désordres n'ont pas été réparés.
  • Les défauts de conformité non substantiels sont les moins importants, ce sont ceux auxquels on peut remédier facilement et qui n’empêchent pas l’achèvement du logement.

Relevez les défauts de conformité sur le procès-verbal

Lorsque le logement est déclaré comme achevé par le promoteur, vous réalisez une visite de livraison durant laquelle vous allez pouvoir visiter chaque pièce, observer chaque détail, essayer chaque équipement, etc. Durant ce rendez-vous, vous devez impérativement tout passer au peigne fin, ne pas hésiter à ouvrir toutes les portes, à ouvrir chaque fenêtre, à essayer chaque prise électrique, à ouvrir chaque robinet. Regardez tous les recoins de chaque pièce et assurez-vous que tout est conforme à ce qui a été convenu. Il est d’ailleurs recommandé de vous munir du contrat et de la description du logement le jour de la visite, afin de comparer point par point. Si vous constatez un défaut de conformité, vous devez alors le relever sur le procès-verbal de livraison, ce qui constituera les réserves. Une fois que ces réserves sont mentionnées, le promoteur doit faire le nécessaire pour remettre le logement en état.

Bon à savoir

Les contrats de vente prévoient souvent une clause d’équivalence qui permet au promoteur d’utiliser des équipements ou matériaux de marque et de qualité équivalentes à celles qui sont mentionnées dans le contrat et la notice descriptive.

Consignez les 5 % du prix de vente restant à verser

À partir du moment où vous constatez des défauts de conformité dans le logement, vous pouvez consigner les 5 % du prix restant à verser. Il est cependant obligatoire de vous adresser au notaire ou encore à la caisse des dépôts et consignation afin de séquestrer la somme. Notez également que la mention des défauts de conformité sur le procès-verbal de livraison n’empêche pas la livraison du logement et la remise des clés. La somme consignée sera alors débloquée et le promoteur pourra la percevoir une fois qu’il aura fait réalisé les travaux nécessaires pour rendre le logement à nouveau conforme.

Vous avez un mois pour signaler des défauts de conformité

Il peut arriver que vous passiez à côté de certains défauts de conformité durant la visite de livraison, ce qui signifie que vous n’aurez pas relevé ces désordres sur le procès-verbal de livraison. Dans ce cas, sachez que vous bénéficiez d’un délai d’un mois après la livraison du logement neuf pour signaler d’éventuels défauts de conformité. Vous devrez donc adresser au promoteur une lettre recommandée avec accusé de réception, et le promoteur devra alors faire réaliser les travaux nécessaires. En revanche, si le délai d’un mois est passé, le promoteur n’est alors pas tenu de réaliser les travaux de remise en ordre.

Saisissez le juge pour obtenir réparation

Si vous avez signalé des défauts de conformité et que les travaux n’ont pas lieu, vous devez alors saisir le juge pour obtenir :

  • Soit des dommages et intérêts
  • Soit la résolution de la vente
  • Soit une diminution du prix de vente

Ainsi, vous disposez d’un délai de 13 mois à compter de la livraison pour saisir le juge : au-delà, vous ne pourrez plus agir contre le promoteur pour défaut de conformité.

Bon à savoir

Dans le cas d’un défaut de conformité non apparent, le délai pour saisir le juge est alors de 10 ans à compter de la réception du logement.