Logement neuf acheté en VEFA : quelle est la différence entre la livraison et la réception ?

Pour un logement VEFA, la réception est le point de départ des garanties

L’une des caractéristiques de la réception tient au fait que cet acte matérialise la volonté du maître d’ouvrage - c’est-à-dire, dans le cas d’une VEFA, du promoteur immobilier - d’accepter - avec ou sans réserves - des travaux qui auront été réalisés. C’est donc entre celui qui commande les travaux, d’une part et celui qui les effectue, d’autre part, qu’intervient la réception. Et comme le précisent les articles 1 792 et 2 270 du Code civil, c’est à compter de la réception que commenceront à courir les délais de prescription des différentes garanties (décennale, biennale, de parfait achèvement). Quant à la garantie  « dommages-ouvrages », elle ne démarrera qu’à l’expiration de la garantie légale de parfait achèvement, soit un an après la réception. Enfin, si comme nous l’avons vu, la réception marque le point de départ des garanties légales, elle met également un terme à la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur. À la condition, toutefois, qu’elle n’ait fait l’objet d’aucune réserve.

La livraison matérialise la prise de possession du logement 

Alors que la réception des travaux mettait en scène le maître d’ouvrage (c’est-à-dire le promoteur) et l’entreprise chargée des travaux, la livraison, quant à elle, implique d’un côté, le maître d’ouvrage, et de l’autre, le nouveau propriétaire du logement. En effet, c’est lors de la livraison que l’acheteur d’un bien acquis en VEFA s’en voit transférer la propriété. Intervenant après la réception des travaux, la livraison désigne donc l’acte par lequel un vendeur en VEFA remet un logement à son acquéreur, afin que celui-ci puisse en prendre véritablement possession. C’est la raison pour laquelle on parle souvent de la « remise des clés ». Enfin, c’est au cours de la livraison du logement - et dans le mois qui suit - que son propriétaire consignera, comme l’y invite l’article L. 261-5 du Code de la construction et de l’habitation, d’éventuels défauts de conformité dans un procès-verbal qu’il transmettra au promoteur. Ce dernier disposera alors d’un délai de 90 jours pour lever ces réserves. En clair, il devra remettre le logement en conformité avec ce qui avait été convenu dans le contrat de vente.