VEFA : que faire en cas de non-respect du contrat de réservation ?

Logement Vefa et contrat de réservation : ce qu’il faut savoir

S’il n’est pas obligatoire, le contrat de réservation est une pratique systématique dans le cadre de la vente d’un logement neuf en VEFA. En effet, le logement n'étant pas encore construit, vous (l’acheteur) devez faire votre choix à partir des plans et informations présentés par le promoteur immobilier. Le contrat de réservation vous permet de réserver le logement de votre choix, en contrepartie du versement d’un dépôt de garantie. Ce dernier ne peut pas dépasser 5 % du prix de vente quand le délai est inférieur à 1 an et 2 % si ce délai est compris entre 1 et 2 ans. Au-delà, aucun dépôt de garantie ne peut vous être demandé. Le contrat de réservation permet de lister l’ensemble des conditions de la vente. Il faut donc être attentif à toutes les clauses stipulées dans le contrat puisque celui-ci vous engage pour l’achat. Vous disposez cependant de 10 jours après la signature du contrat de réservation pour renoncer à l’achat sans motif, tout en récupérant votre dépôt de garantie. De son côté, le promoteur immobilier s'engage à vous réserver le logement choisi.

En cas de non-respect du contrat, demandez un remboursement

Le contrat de réservation doit mentionner la surface habitable approximative, le nombre de pièces principales et la nature des pièces secondaires, la situation du logement dans l'immeuble, le prix prévisionnel de vente et les conditions de révision, un descriptif des qualités techniques de la construction (matériaux, équipements, etc.) ainsi que la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif. L'absence d'une de ces mentions entraîne la nullité du contrat. Par ailleurs, le promoteur devra impérativement respecter les clauses mentionnées dans le contrat. Précisons qu'au-delà du délai de rétractation de 10 jours, la loi prévoit le remboursement de l’intégralité du dépôt de garantie si la vente ne peut pas se faire en raison du non-respect du contrat de réservation. Le non-respect du contrat est avéré en cas de non conclusion de la vente dans le délai prévu du fait du vendeur, de prix définitif excédant de plus de 5 % le prix prévisionnel, de la non réalisation de l’un des éléments d’équipement prévus... ou encore de la réduction de la valeur supérieure à 10 % de l’immeuble, liée à une diminution de sa consistance ou de la qualité de ses ouvrages.

Mais attention, un promoteur peut effectuer des modifications

Contrairement à la promesse de vente, le contrat de réservation n’oblige pas le promoteur à vous vendre exactement le logement mentionné dans le descriptif. En effet, il l'oblige seulement à vous réserver un logement dont les caractéristiques précises restent encore à déterminer. De plus, le contrat de réservation peut contenir des clauses d'équivalence ou de tolérance. La clause d’équivalence permet au promoteur de remplacer un matériau ou un équipement par un autre de qualité supérieure ou équivalente. La clause de tolérance, elle, prévoit des marges d'erreur acceptables dans la mesure des dimensions du logement. En outre, le promoteur peut modifier légèrement son projet, à condition qu’il vous prévienne au préalable des modifications apportées : vous pourrez vous retirer du projet et récupérer votre dépôt de garantie si vous considérez que le logement ne répond plus à vos attentes. En revanche, si le contrat de réservation a été signé alors que la construction de l’immeuble était déjà entamée, le contrat peut être considéré comme une promesse de vente. Dans ce cas, il y a violation de l’obligation de vente, entraînant le versement de dommages et intérêts.