EHPAD, studio, 2 pièces... quel est le meilleur logement pour votre investissement locatif ?

EHPAD, studio, 2 pièces... quel est le meilleur logement pour votre investissement locatif ?

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif dans l'immobilier neuf et vous vous demandez quel type de logement vous pouvez mettre en location ? SeLogerNeuf vous informe sur les avantages et les inconvénients des différentes habitations du marché.

Pour un investissement locatif dans l'immobilier neuf, attention aux critères

Pour commencer votre projet d’investissement locatif, il est essentiel de vous poser les bonnes questions au moment de choisir le type de bien que vous allez acheter. Commencez tout d’abord par étudier le marché immobilier : les demandes sont en effet fortes pour les résidences de services (à la fois les EHPAD et les résidences étudiantes), pour les petites surfaces pouvant accueillir des étudiants et pour les colocations. À partir de ce moment, vous devez choisir le bon emplacement. Si la colocation a tendance à se démocratiser un peu partout et au-delà de l’âge étudiant, vous devrez plutôt viser des secteurs universitaires en ce qui concerne les résidences étudiantes et les studios, bien que ces derniers soient recherchés en plein centre-ville.

Optez pour une résidence de services pour un rendement avantageux

Les résidences de services comme les EHPAD, les résidences étudiantes et les résidences de tourisme ont la cote... C’est indéniable ! Et l'on comprend pourquoi lorsqu'on sait qu'elles apportent un rendement avantageux, de l’ordre de 4 à 5 %. De plus, la résidence est gérée par une société qui assure le confort et le bon fonctionnement des lieux. En optant pour un logement neuf en résidence de services, vous pourrez opter pour l’un ou l’autre des régimes fiscaux suivants :

  • Le dispositif Censi-Bouvard qui apporte une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien dans la limite de 300 000 € répartis sur 9 ans. Les revenus issus de la location sont assimilés à des revenus BIC ou micro-BIC.
  • Le statut de LMNP (loueur meublé non professionnel) permet d’amortir le bien et le mobilier. Vous bénéficiez d’abattement fiscal forfaitaire de 50 % ou de la possibilité de déduire les charges selon le régime que vous choisissez. Les revenus sont là aussi, déclarés en BIC ou en micro-BIC.

Notez qu’acquérir un logement neuf en résidence de service ne sera avantageux que si la résidence en question bénéficie d’un emplacement adéquat : un EHPAD devrait être situé près des établissements médicaux, les résidences étudiantes doivent se situer près des universités et des grandes écoles. Les résidences de tourisme doivent se situer près des centres d’intérêts culturels et touristiques ainsi que des transports (soit près du centre-ville).

Bon à savoir

Si vous recherchez un logement neuf dans une résidence de services, ne regardez pas uniquement le rendement qui vous est annoncé et tournez-vous vers une société de gestion reconnue et ayant de l’expérience.

Choisissez un studio neuf si vous voulez acheter en centre-ville

Si vous achetez un studio neuf, vous avez toutes les chances de le louer facilement puisque les petites surfaces sont les plus demandées et elles sont également les plus rentables. En effet, le prix de la location au m² est généralement supérieure pour les studios, par rapport aux appartements familiaux. En revanche, prenez bien soin d’acquérir un studio bien situé. Les locataires des studios sont massivement des étudiants ou des jeunes actifs, qui sont rarement véhiculés et très dépendants des transports, des commerces de proximité, des commodités en tous genres et qui apprécient d’être près des établissements de restauration. Si vous souhaitez que votre studio ne connaisse pas de vacance locative, il est donc indispensable de l’acheter au plus près du centre-ville d’une ville moyenne ou grande ou au moins au pied des transports qui relient le quartier au centre-ville.

Bon à savoir

Les studios offrent en moyenne une rentabilité de 5 à 7 %.

Pour des locations pérennes, misez sur un logement de grande taille

Les logements de grande surface apportent une rentabilité moins élevée que les petites surfaces, mais il s’agit généralement de locations plus pérennes. En effet, les locataires des maisons neuves ou des grands appartements neufs ont tendance à s’installer plus durablement que les locataires des petites surfaces pour lesquelles le turn-over est plus important. Les grandes surfaces intéressent surtout les familles et les couples, ce qui offre l’avantage de la stabilité. Si vous souhaitez louer à des couples ou des familles, vous louerez de préférence le logement vide, et vous aurez l’embarras du choix quant à l’emplacement. Mais vous pouvez également prévoir la location d’une grande surface pour des colocataires, auquel cas vous pourrez louer en meublé et privilégier un emplacement dans une grande ville ou en bordure d’une grande ville. Cela vous permettra de bénéficier du statut LMNP, très avantageux d’un point de vue fiscal.

Bon à savoir

Pour un rapport rentabilité/stabilité idéale, visez les appartements 2 pièces : ils représentent le meilleur compromis pour un investissement locatif. À condition de choisir un emplacement prisé !

Vidéo : Investissement locatif, quel type de logement choisir ?