5 questions à se poser avant d’investir dans un programme immobilier neuf

02 aoû 2018
mis à jour le
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Vous souhaitez réaliser un investissement dans l’immobilier neuf pour vous constituer un patrimoine ou vous assurer un revenu futur ? C’est un beau projet, qu’il ne faut pas prendre à la légère. Ce qu’il faut se demander avant d’investir.  

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Immeuble neuf en construction.
N'hésitez pas à vous rendre dans le quartier pour découvrir les commodités environnantes. © CHUNYIP WONG

Sommaire

1. Quels sont les avantages de l’immobilier neuf ?

Concrètement, la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un achat immobilier sur plan. Contrairement à l’ancien, le neuf permet de personnaliser le logement afin qu’il s’adapte à vos envies, dans l’optique d’un investissement locatif (nombre de pièces, équipements, etc.). Par ailleurs, l’achat d’un bien immobilier neuf en VEFA vous offre des avantages financiers, avec des frais de notaires réduits (2 à 3 % du prix d’achat contre 7 à 8 % dans l’ancien), des prix souvent moins élevés que dans l’ancien, une facture énergétique en baisse (un argument de poids pour séduire les futurs locataires), ainsi que des coûts d’entretien et des charges réduites. De plus, en investissant dans un logement neuf, vous êtes couvert par les garanties constructeurs, qui vous permettent de faire réparer divers dysfonctionnements dans votre logement, et ce pendant de longues années après la livraison.

Des frais de notaire réduits

Acheter en VEFA, c'est bénéficier de frais de notaires réduits : 2 à 3 % du prix d’achat contre 7 à 8 % dans l’ancien.

2. Sur quels critères choisir son promoteur ?

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour choisir un promoteur qui répondra à vos attentes. Il faut notamment s’intéresser à sa connaissance du marché, à sa réputation et à son ancienneté. Choisir un promoteur immobilier expérimenté et adossé à un grand groupe, c’est l’assurance de réussir son investissement et se prémunir contre tout risque (abandon de chantier, malfaçons, etc.). Informez-vous donc sur la solvabilité du promoteur immobilier. Seul un partenaire possédant une solide assise financière vous garantira un accompagnement jusqu'au terme de votre projet de construction. Mais, ce qui permet de mesurer le mieux le sérieux d'un promoteur immobilier, ce sont ses réalisations passées. Alors n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre entourage ou sur Internet pour découvrir les programmes immobiliers déjà finalisés par le promoteur. Vous pouvez également vous rendre sur place pour constater la qualité des prestations.

3. Comment sélectionner le bon emplacement ?

Lorsqu’on effectue un investissement locatif dans le neuf, il est important de garder à l’esprit la future revente du logement ainsi que le risque de vacance locative. Il est donc indispensable de choisir le bon emplacement. Pour réduire les risques, préférez un quartier avec un fort potentiel (revitalisation d’un quartier existant, nouvel éco-quartier, etc.) ou un quartier déjà bien « coté ». Le quartier doit être idéalement situé : proximité des transports, commerces, espaces verts, écoles, etc. Mais pour bien choisir le quartier et être certain de réussir son investissement, il est conseillé de se projeter sur 10 ou 15 ans (futurs projets urbains, développement du réseau de transports, etc.) pour évaluer le potentiel du marché immobilier local. Enfin, il est essentiel de se renseigner sur le nombre de logements vacants dans la commune sur laquelle le programme immobilier va être construit. C’est un indice supplémentaire sur le dynamisme du marché locatif de la ville.

Le prix de vente est-il réaliste ?

Pour vérifier que le prix de vente correspond au marché,  renseignez-vous sur les sites d’annonces immobilières (comme SeLogerNeuf).

4. Pour quelle surface faut-il opter ?

La superficie du logement dans lequel vous allez investir dépend à la fois de votre capacité financière et de vos préférences (catégorie de clientèle visée, ville choisie, etc.). Quel que soit votre choix, vous devez toujours garder la rentabilité locative en ligne de mire : trouver le logement idéal, c’est trouver la bonne combinaison entre l’emplacement, le coût et la surface. Pour les budgets serrés, le studio constitue l'investissement idéal, avec un prix de vente moins élevé et une meilleure rentabilité qu'une grande surface (entre 5 et 7 %). A noter que les studios se louent plus rapidement dans les villes étudiantes et les grands bassins d’emplois car ils sont plébiscités par les étudiants et les jeunes actifs. A contrario, les grandes superficies intéressent surtout les familles et les couples, assurant ainsi davantage de stabilité, tout en réduisant les risques d’impayés. De plus, à la revente, les grandes surfaces permettent généralement de trouver un acquéreur à un bon prix.

Graphique Pinel 2018

5. Faut-il investir dans le cadre du Pinel ?

Si vous choisissez d’investir dans le neuf, vous avez le choix d’investir en zone Pinel ou dans un secteur libre. La première option est intéressante si vous souhaitez investir dans la pierre pour bénéficier d’une réduction d’impôt et que vous n’avez pas pour projet de récupérer le logement pour y vivre ou pour le revendre à court terme. Néanmoins, pour profiter du Pinel, vous devez investir dans une zone tendue, respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire, mais également vous engager à louer le bien pendant plusieurs années. En effet, accessible jusqu’en 2024, le dispositif propose en 2022 un avantage fiscal de 12 % du prix du bien si vous vous engagez à le louer pendant 6 ans, 18 % sur 9 ans ou 21 % sur 12 ans. A partir de 2023, l’avantage fiscal diminuera progressivement. Le 1er janvier 2023, la réduction d’impôt passera à 10,5 % pour un engagement de location sur 6 ans, 15 % pour un engagement sur 9 ans et 17,5 % pour un engagement sur 12 ans. En 2024, la réduction d’impôt passera à 9 % sur 6 ans, 12 % sur 9 ans et 14 % sur 12 ans. Toutefois, un nouveau dispositif baptisé Pinel+ permettra de maintenir les taux actuels jusqu’en 2024 pour les biens situés dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPV). Les biens immobiliers respectant des normes environnementales exemplaires ou répondant à des critères de qualité (surface minimale, espace extérieur, etc.) pourront aussi être éligibles au Pinel+.

Les atouts de la délégation de la gestion locative

Entre les visites, les démarches administratives et l’entretien du logement… la gestion locative d’un logement peut être chronophage et nécessiter un minimum de connaissances juridiques. S’il peut être tentant d’opter pour l’autogestion pour ne pas avoir à rémunérer un professionnel, le propriétaire-bailleur doit s’assurer qu’il dispose du temps nécessaire et être assidu pour vérifier qu’il respecte bien la réglementation en vigueur, qui évolue régulièrement. Exemple le plus récent, la loi Climat et Résilience, qui va progressivement exclure du marché locatif les biens les moins bien notés au DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), qui a pris de court de nombreux propriétaires, ne disposant pas toujours de toutes les informations nécessaires sur les travaux à réaliser pour pouvoir continuer à louer leur bien. Or, en confiant la gestion de son bien à une agence, le propriétaire est certain que toutes les démarches seront effectuées dans le respect des dernières normes en vigueur. En outre, le propriétaire bénéficie d’un vrai gain de temps puisque c’est le professionnel qui s’occupe de l’entretien du logement et de la sélection des dossiers en cas de changement de locataire. Si un problème survient dans le logement, l’agence est également en mesure de trouver rapidement un artisan pouvant intervenir dans les plus brefs délais. Enfin, si le propriétaire choisit le régime réel d’imposition, les frais de gestion locative sont déductibles de ses revenus fonciers.

 

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