5 questions à se poser avant d’investir dans un programme immobilier neuf

5 questions à se poser avant d’investir dans un programme immobilier neuf

Vous souhaitez réaliser un investissement dans l’immobilier neuf pour vous constituer un patrimoine ou vous assurer un revenu futur ? C’est un beau projet, qu’il ne faut pas prendre à la légère. Ce qu’il faut se demander avant d’investir.  

1. Quels sont les avantages de l’immobilier neuf ?

Concrètement, la Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA) est un achat immobilier sur plan. Contrairement à l’ancien, le neuf permet de personnaliser le logement afin qu’il s’adapte à vos envies, dans l’optique d’un investissement locatif (nombre de pièces, équipements, etc.). Par ailleurs, l’achat d’un bien immobilier neuf en VEFA vous offre des avantages financiers, avec des frais de notaires réduits (2 à 3 % du prix d’achat contre 7 à 8 % dans l’ancien), des prix souvent moins élevés que dans l’ancien, une facture énergétique en baisse (un argument de poids pour séduire les futurs locataires), ainsi que des coûts d’entretien et des charges réduites. De plus, en investissant dans un logement neuf, vous êtes couvert par les garanties constructeurs, qui vous permettent de faire réparer divers dysfonctionnements dans votre logement, et ce pendant de longues années après la livraison.

Des frais de notaire réduits

Acheter en VEFA, c'est bénéficier de frais de notaires réduits : 2 à 3 % du prix d’achat contre 7 à 8 % dans l’ancien.

2. Sur quels critères choisir son promoteur ?

Plusieurs critères sont à prendre en compte pour choisir un promoteur qui répondra à vos attentes. Il faut notamment s’intéresser à sa connaissance du marché, à sa réputation et à son ancienneté. Choisir un promoteur immobilier expérimenté et adossé à un grand groupe, c’est l’assurance de réussir son investissement et se prémunir contre tout risque (abandon de chantier, malfaçons, etc.). Informez-vous donc sur la solvabilité du promoteur immobilier. Seul un partenaire possédant une solide assise financière vous garantira un accompagnement jusqu'au terme de votre projet de construction. Mais, ce qui permet de mesurer le mieux le sérieux d'un promoteur immobilier, ce sont ses réalisations passées. Alors n’hésitez pas à vous renseigner auprès de votre entourage ou sur Internet pour découvrir les programmes immobiliers déjà finalisés par le promoteur. Vous pouvez également vous rendre sur place pour constater la qualité des prestations.

3. Comment sélectionner le bon emplacement ?

Lorsqu’on effectue un investissement locatif dans le neuf, il est important de garder à l’esprit la future revente du logement ainsi que le risque de vacance locative. Il est donc indispensable de choisir le bon emplacement. Pour réduire les risques, préférez un quartier avec un fort potentiel (revitalisation d’un quartier existant, nouvel éco-quartier, etc.) ou un quartier déjà bien « coté ». Le quartier doit être idéalement situé : proximité des transports, commerces, espaces verts, écoles, etc. Mais pour bien choisir le quartier et être certain de réussir son investissement, il est conseillé de se projeter sur 10 ou 15 ans (futurs projets urbains, développement du réseau de transports, etc.) pour évaluer le potentiel du marché immobilier local. Enfin, il est essentiel de se renseigner sur le nombre de logements vacants dans la commune sur laquelle le programme immobilier va être construit. C’est un indice supplémentaire sur le dynamisme du marché locatif de la ville.

Le prix de vente est-il réaliste ?

Pour vérifier que le prix de vente correspond au marché,  renseignez-vous sur les sites d’annonces immobilières (comme SeLogerNeuf).

4. Pour quelle surface faut-il opter ?

La superficie du logement dans lequel vous allez investir dépend à la fois de votre capacité financière et de vos préférences (catégorie de clientèle visée, ville choisie, etc.). Quel que soit votre choix, vous devez toujours garder la rentabilité locative en ligne de mire : trouver le logement idéal, c’est trouver la bonne combinaison entre l’emplacement, le coût et la surface. Pour les budgets serrés, le studio constitue l'investissement idéal, avec un prix de vente moins élevé et une meilleure rentabilité qu'une grande surface (entre 5 et 7 %). A noter que les studios se louent plus rapidement dans les villes étudiantes et les grands bassins d’emplois car ils sont plébiscités par les étudiants et les jeunes actifs. A contrario, les grandes superficies intéressent surtout les familles et les couples, assurant ainsi davantage de stabilité, tout en réduisant les risques d’impayés. De plus, à la revente, les grandes surfaces permettent généralement de trouver un acquéreur à un bon prix.

Graphique Pinel 2018

5. Pinel : comment profiter du dispositif en 2018 ?

Si l’un des objectifs de votre investissement immobilier est de payer moins d’impôts, le dispositif Pinel est fait pour vous. Accessible jusqu’au 31 décembre 2021 dans les zones tendues (A, A bis et B1), où la demande est supérieure à l'offre, il permet de bénéficier de réductions d’impôt en contrepartie d'un investissement locatif réalisé sur 6, 9 ou 12 ans. La zone A Bis comprend Paris et 29 communes de la petite couronne, la zone A intègre le reste de l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et la partie française de l’agglomération genevoise et la zone B1 comprend les autres agglomérations de plus de 250 000 habitants, une bonne partie de la grande couronne de l'Île-de-France, certaines villes moyennes où les prix de l’immobilier sont élevés (Annecy, Bayonne…), l’Outre-Mer, etc. Pour bénéficier du dispositif, le logement doit être loué nu, à un prix inférieur d'environ 20 % au marché, et les revenus du locataire doivent être inférieurs à un plafond fixé. 

Bon à savoir

Dans les zones B2 et C, Pinel est disponible si les demandes de permis de construire ont été déposées avant le 31 décembre 2017 et si les logements sont acquis au plus tard le 31 décembre 2018.