Investissement locatif : pourquoi miser sur le neuf en zone tendue ?

Depuis le 1^er janvier 2025 et la fin du Pinel, les particuliers qui investissent dans l'immobilier neuf ne bénéficient plus de ce puissant levier de défiscalisation, qui permettait – sous conditions – de réduire nettement le coût d'acquisition. Si d'autres solutions existent, à l’image du dispositif Jeanbrun, la rentabilité d'un investissement neuf repose désormais davantage sur ses qualités intrinsèques.

Un changement de paradigme qui oblige à revenir aux fondamentaux pour débusquer les véritables pépites : prix d'achat, niveau des loyers, dynamisme économique et démographique, potentiel de valorisation et demande locative. Autant de paramètres à passer au peigne fin, à commencer par l'emplacement, plus que jamais déterminant pour sécuriser son investissement. 

Si les zones tendues ont la cote auprès des investisseurs, leur principal atout tient à leur définition même : un déséquilibre marqué entre une forte demande de logements et une offre insuffisante. 

Signe distinctif de cette tension, le zonage ABC utilisé par les pouvoirs publics classe les communes selon leur niveau de tension, de la zone A bis – la plus tendue – à la zone C, en prenant en compte les prix immobiliers, loyers et dynamiques territoriales.

Sans surprise, parmi les territoires les plus tendus figurent Paris et une partie de l'Île-de-France, la Côte d'Azur, le Genevois français, mais aussi Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, Montpellier, Nantes, Rennes, Lille ou Strasbourg.

Territoires de prédilection pour l'investissement locatif, les zones tendues s’imposent plus que jamais, grâce à de solides atouts :

• Un risque de vacance locative limité. Une demande soutenue facilite la recherche de locataires et réduit les périodes sans loyers, susceptibles de rogner rapidement le rendement annuel et de peser sur le remboursement d'un éventuel crédit.
• Un choix plus large de locataires. Le bailleur a tout loisir pour comparer plusieurs profils et privilégier les dossiers les plus solides, tout en ayant davantage de chances de retrouver (très) rapidement un locataire entre deux baux.
• Un patrimoine mieux sécurisé sur la durée. Sans garantir une plus-value future, une adresse recherchée dans un territoire où les besoins en logements restent importants dispose généralement d'arguments solides pour préserver son attractivité au moment de la revente.
• Les atouts du neuf en prime. Performances énergétiques, isolation, faibles besoins en travaux, équipements récents et confort d'été renforcent l'attractivité locative du bien, tout en le préparant mieux aux exigences énergétiques et climatiques de demain.


Si les zones tendues partent avec une belle longueur d’avance, la médaille a évidemment son revers, avec une attractivité qui se paie souvent au prix fort et des biens plus chers à l’achat. De quoi rogner mécaniquement sur le rendement brut d'un investissement neuf, qui tourne souvent autour de 3 à 4 % dans les grandes métropoles, contre 4 à 5,5 % dans certaines villes moyennes dynamiques. 

À cela s'ajoutent les règles d'encadrement des loyers. Dans les zones tendues, leur évolution est réglementée. Certains territoires, comme Paris, Lyon-Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier ou Lille, appliquent en outre un dispositif renforcé, reposant sur des loyers de référence. Autant de contraintes qui limitent les marges de manœuvre de l'investisseur et imposent de calculer soigneusement la rentabilité de l'opération avant de se lancer.

Reste que toutes les zones tendues n’offrent pas la même attractivité, et le classement d'une commune en zone ABC ne suffit pas toujours à réussir son investissement. Du choix du territoire à celui du logement, plusieurs critères permettent d'affiner sa stratégie :

• Miser sur les zones les plus porteuses. Grandes métropoles, villes moyennes dynamiques, communes littorales, touristiques ou frontalières… Mieux vaut privilégier les territoires qui conjuguent forte demande locative, dynamisme économique et démographique, et surtout prix d'achat encore cohérents avec les loyers pratiqués.
• Repérer les quartiers à fort potentiel. Les valeurs sûres restent les emplacements privilégiés à proximité des transports, commerces, services, universités et bassins d'emploi, moyennant souvent un ticket d'entrée plus élevé. Plus accessibles, les quartiers en mutation, portés par l'arrivée d'une gare, d'un tramway ou de grands projets d'aménagement, peuvent offrir un vrai potentiel de valorisation à terme.
• Cibler les surfaces adaptées à la demande locale. Studios et deux-pièces répondent particulièrement aux besoins des étudiants et jeunes actifs, tandis que les familles se tournent davantage vers des surfaces plus généreuses.
• Choisir un programme neuf qui sort du lot. Balcon ou terrasse, stationnement, local à vélos, espaces verts, belle luminosité, agencement fonctionnel, faibles charges ou encore confort en toute saison, grâce à une performance énergétique au top… Autant d'atouts qui vous aideront à séduire les locataires, limiter la vacance et préserver l'attractivité du bien à la revente.