Investissement locatif : quelle surface acheter pour mieux louer ?

Investissement locatif : quelle surface acheter pour mieux louer ?

Vous avez pour projet de réaliser un investissement locatif ? Il ne vous reste plus qu’à choisir la surface du logement. Studio, 2 pièces, 3 pièces… les avantages et inconvénients de chaque type de bien. 

Pour mieux louer votre logement, choisissez la bonne combinaison

La superficie du logement dans lequel un investisseur va placer son argent dépend principalement de sa capacité financière au moment de l’achat ainsi que de son taux d’endettement, mais cela dépend également des préférences de l’acheteur pour son investissement locatif (catégorie de clientèle visée, ville choisie, etc.). Quels que soient les choix faits par l'investisseur, celui-ci doit toujours garder la rentabilité en ligne de mire. Ainsi, trouver le logement idéal pour son investissement locatif, c’est trouver la bonne combinaison entre l’emplacement, le coût et la surface. Ces trois facteurs permettent de cibler une clientèle et ainsi pouvoir réfléchir à long terme. Par ailleurs, chaque marché immobilier étant différent, une étude de marché doit être réalisée au préalable afin de mieux préparer son investissement.

Conseil SeLogerNeuf

Sur certains marchés, il est possible d’acquérir 2 studios pour le prix d’un grand appartement, avec une belle rentabilité et une certaine sécurité à la clé.

Achetez un studio pour une meilleure rentabilité

Pour les budgets serrés, le studio constitue l'investissement le plus accessible, avec un prix de vente moins élevé (même si le m² coûte plus cher) et une meilleure rentabilité qu'une grande surface (entre 5 et 7 %). De plus, les studios se louent plus rapidement, surtout dans les villes étudiantes et les grands bassins d’emplois, en raison de leur succès auprès des étudiants et des jeunes actifs. En revanche, la rotation des locataires y est sensiblement plus élevée que pour les grandes surfaces. La durée moyenne d’occupation d’un studio est d’environ 2 ans, contre près de 5 ans pour une maison ou un grand appartement. Hormis la perte de rentabilité générée par la vacance du logement entre chaque locataire, ce turn-over engendre une dégradation accélérée de l’habitation. Il est donc conseillé de prévoir un budget pour la remise en état.

Bon à savoir

Un studio offre une rentabilité comprise entre 5 et 7 %, soit deux fois plus qu'une grande surface.

Mais préférez les grandes surfaces pour plus de stabilité

Si un investissement locatif dans une grande surface offre une rentabilité moins importante (entre 3 et 5 % par an) qu’un investissement dans une petite surface, il s’agit d’une location plus pérenne. En effet, les locataires de maisons ou de grands appartements sont généralement plus fidèles : une faible rotation des locataires qui assure de longues périodes sans travaux de remise en état. Les grandes superficies intéressent surtout les familles et les couples, assurant ainsi davantage de stabilité, tout en réduisant les risques d’impayés. Sur une longue période, les investisseurs qui ont opté pour un logement plus spacieux, ont donc de grandes chances d’être gagnants. Enfin, à la revente, les grandes surfaces étant moins nombreuses sur le marché, elles permettent généralement de trouver un acquéreur à un bon prix.

Les 2 pièces : un compromis parfait ?

Avec une meilleure rentabilité que les plus grandes surfaces (T3, T4, maison, etc.) et une plus grande stabilité que les studios, les T2 peuvent être le compromis idéal pour un investissement locatif.